Évaluation immobilière et contrôle fiscal
Face aux fluctuations du marché immobilier, il est de plus en plus délicat de connaître la valeur des biens immobiliers ou des parts de SCI que l’on détient. Les contrôles fiscaux portant sur la valeur des biens se sont intensifiés ces dernières années aussi bien dans le cadre de l’ISF que dans celui des successions ou des donations. Il devient donc indispensable de maîtriser ce domaine afin de limiter les risques de rehaussement de l’administration fiscale ou, a minima, de savoir y faire face.
Objectifs
• Déterminer la valeur d’un bien immobilier ou d’une SCI.
• Maîtriser les méthodes d’évaluation reconnues par l’administration fiscale.
• Faire face à un contrôle fiscal.
Pour qui ?
• Conseillers en investissements immobiliers
• Collaborateurs des études notariales
• Juristes fiscalistes
Code DOKELIO : 53349
Prérequis
Avoir des connaissances en fiscalité immobilière ou avoir suivi " Fiscalité immobilière - Niveau 1 " (code 30049).
Programme
Programme de la formation
Déterminer la valeur d’un bien immobilier
Identifier la notion de valeur vénale
• Définitions doctrinale et jurisprudentielle
Déterminer les facteurs physiques
• Le marché immobilier
• Les règles d’urbanisme
Définir les facteurs juridiques
• Le démembrement de propriété
• Les abattements : occupation…
Caractériser les facteurs économiques
• L’impact des investissements locatifs
• Les monuments historiques
Appliquer les règles propres à l’ISF et aux mutations à titre gratuit
• Principes d’imposition des droits démembrés
• L’habitation principale
• Les biens ruraux : bois et forêts, baux à long terme…
• Traitement fiscal des ventes en l'état futur d’achèvement
Dresser la liste des méthodes d’évaluation immobilière reconnues par l’administration fiscale
Appliquer l’évaluation par la comparaison
• Les surfaces : loi Carrez, surface utile, Surface Développée Pondérée Hors Œuvre (SDPHO)…
• Définir le prix au m2
Choisir l’évaluation par le revenu
• Choix du taux de capitalisation
L’évaluation par le prix de revient
• Application des correctifs : vétusté, évolution du marché…
Réaliser l’évaluation des SCI
• La méthode mathématique
• La méthode par le rendement
• La combinaison des méthodes
• Décotes : manque de liquidité, risque, clause d’agrément…
Étude de cas : évaluation d’une SCI propriétaire de plusieurs biens à partir d’un dossier complet : actes, emprunts, comptes courants d’associés, déclaration fiscale 2072…
Faire face à un contrôle fiscal
Suivre la procédure
• La proposition de rectification
• Écrire la réponse aux observations
• Recourir à la transaction
• Le contentieux
Répondre à l’administration
• Argumenter : prix, superficie, abattement…
• Utiliser les recours possibles : hiérarchique, conciliateur…
• La commission de conciliation : saisine et fonctionnement
• Panorama de la jurisprudence
Étude de cas : analyse d’un dossier concret ISF, réflexion sur les réponses à donner et les procédures à engager suite à un rehaussement de valeur effectué par l’administration fiscale
Vidéo : Qu'est-ce qu'un contrôle fiscal ?