Démembrement de propriété

Définir le régime fiscal et civil du démembrement de propriété

• Déterminer le rôle et les obligations légales du nu-propriétaire et de l’usufruitier
• Identifier les risques liés au démembrement
• Rédiger une convention de démembrement de propriété
• Gérer la relation entre le nu-propriétaire et l’usufruitier
• Caractériser les principes d’évaluation de l’usufruit

Mettre en place une stratégie de démembrement de propriété

Déterminer les opportunités fiscales et patrimoniales

• Distinguer l’étendue des possibilités offertes par le démembrement de propriété
• Identifier les biens propices à un démembrement fiscal suivant l’objectif poursuivi
• Évaluer les besoins des futurs nus-propriétaires et usufruitiers
• Maîtriser le coût fiscal d’une opération de démembrement de propriété

Employer le démembrement dans une stratégie de transmission anticipée d’un immeuble

• Déterminer l’intérêt de procéder au démembrement d’un immeuble ou de parts de SCI
• Maîtriser les conséquences fiscales et civiles des deux options
• Organiser la transmission dans le temps
• Calculer le montant des droits à acquitter lors de la transmission
• Cerner les stratégies d’optimisation

Utiliser le démembrement dans un cadre sociétaire

• Identifier l’intérêt pour un entrepreneur d’utiliser un démembrement temporaire
• Déterminer les schémas d’optimisation possibles
• Identifier les avantages d’un démembrement de ses titres en fonction de l’objectif recherché

Étude de cas : analyse fiscale et patrimoniale de schémas comparés entre le démembrement de propriété d’actif immobiliers en détention directe et indirecte

Maîtriser les conventions de quasi-usufruit

Appliquer le démembrement sur un portefeuille financier

• Identifier les différents types de quasi-usufruits légaux
• Définir la gestion et le respect de la convention de quasi-usufruit
• Concilier un objectif de rendement et un objectif de valorisation du portefeuille
• Anticiper et solutionner l’obligation de restitution

Mettre en œuvre la convention de quasi-usufruit dans un contexte immobilier

Cerner le traitement fiscal des actifs démembrés chez le nu-propriétaire et l’usufruitier

• Répondre aux obligations de l’IFI
• Appliquer le bon traitement fiscal des revenus et des plus-values
• Déterminer la répartition de la charge fiscale et du paiement de chaque type d’impôt

Exercice d'application : calcul des impôts dus sur les revenus d’un bien démembré suivant s’il s’agit d’un immeuble, de titres de société civiles ou d’un portefeuille d’action