Les journées du droit de la construction

LA PRESCRIPTION : QUELS BONS REFLEXES A AVOIR POUR PRESERVER SES RECOURS ?

La détermination du point de départ pour agir : quelle actualité jurisprudentielle ?

• À quelle date commence à courir le délai de prescription quinquennale de l’action en responsabilité contractuelle d’un prestataire ?
  • Com, 9 avril 2025 – n° 24-10.549
• Le délai de prescription de l’action d’un locataire commence-t-il au moment des difficultés d’exploitation ou de la révélation de leur cause par une expertise ?
  • Civ. 3e, 5 décembre 2024 – n° 23-11.668
• À quelle date commence à courir le délai de prescription quinquennale de l’action en responsabilité contractuelle du maître d’ouvrage contre les constructeurs, en cas d’erreur d’implantation d’un ouvrage non conforme aux règles d’urbanisme ?
  • Civ. 3e, 17 octobre 2024, pourvoi n° 23-14.880
• L'acquéreur d’un immeuble en VEFA est-il recevable à agir contre le vendeur pour un vice ou un défaut de conformité apparent non réservé à la réception, s’il agit dans le délai d’un an à compter de l’expiration du délai d’un mois suivant la livraison ?
  • Civ. 3e, 17 octobre 2024, pourvoi n° 23-15.678
• La date d’achèvement d’un immeuble en VEFA peut-elle être fixée en fonction de la remise des certificats de conformité au bénéficiaire, et non en fonction de leur simple obtention, pour déterminer l’exigibilité des pénalités de retard ?
  • Cass. 3e civ., 13 févr. 2025, n° 23-17.755.

Interruption de la prescription

• La demande de communication du certificat de conformité d’une construction interrompt-elle la prescription de l’action en responsabilité engagée ultérieurement contre le constructeur et ses assureurs, lorsque cette action tend à savoir la réparation du préjudice résultant de l’absence de conformité ?
  • Civ. 2e, 6 mars 2025 – n° 22-20.943
• L’assignation en référé-expertise, partiellement accueillie pour certains désordres affectant un bien immobilier, interrompt-elle valablement la prescription de l’action en garantie des vices cachés pour l’ensemble des désordres, y compris ceux pour lesquels la demande d’expertise a été rejetée ?
  • Civ. 3e, 30 janvier 2025 – n° 23-14.327
• La demande d'extension d'une expertise judiciaire peut-elle interrompre le délai de prescription de l'action en garantie décennale à l'égard des constructeurs concernés, même si elle n'est pas formulée par le maître d'ouvrage ?
  • CE, 7 juin 2024, pourvoi n° 472662
• La transaction entre un constructeur et un maître d’ouvrage emporte-t-elle novation du contrat initial, permettant ainsi d’écarter la forclusion attachée à la responsabilité décennale ?
  • Civ. 3e, 17 octobre 2024, pourvoi n° 23-13.305
• Les délais de saisine du juge prévus par le CCAG Travaux bénéficient-ils de la prorogation prévue par l’ordonnance du 25 mars 2020 ?
  • CE, 25 octobre 2024, n°495557

Solde de marché et prescription

• Le point de départ du délai de prescription biennale applicable à l'action en paiement d’un professionnel contre un consommateur peut-il être différé en cas de contestations sur l’achèvement des travaux, ou doit-il être fixé à la date de la facturation initiale lorsque l’inachèvement n’est pas établi ?
  • Civ. 1re, 22 janvier 2025 – n° 22-23.207
• La suspension de la prescription prévue à l'article 2239 du Code civil, en cas de mesure d'instruction ordonnée avant tout procès, bénéficie-t-elle uniquement à la partie ayant sollicité cette mesure ou peut-elle également profiter à une autre partie qui formule ultérieurement une demande en paiement entrant dans le champ de la mission confiée à l'expert ?
  • Civ. 3e, 6 mars 2025 – n° 23-16.269
• À quelle date commence à courir le délai de prescription biennale de l'action en paiement d'un constructeur de maison individuelle contre un consommateur lorsque la réception des travaux a été prononcée avec réserves ?
  • Civ. 3e, 6 mars 2025 – n° 23-20.075

LA DETERMINATION ET LE REGLEMENT DU SOLDE DE MARCHE : UN CONTENTIEUX INCESSANT

Contestation du décompte

• Le maître de l’ouvrage peut-il être réputé avoir accepté tacitement le mémoire définitif de l’entreprise en l’absence de notification d’un décompte définitif dans le délai contractuel, malgré un courrier exprimant des réserves sur les malfaçons et l’inachèvement des travaux ?
  • Civ. 3e, 5 décembre 2024 – n° 23-13.790
• Une demande de restitution fondée sur la non-exécution de certains travaux peut-elle être recevable au titre d'une révision de compte, malgré l’acceptation préalable sans réserve d’un décompte général définitif ?
  • Civ. 3e, 30 Janvier 2025 – n° 23-13.369

Solde de marché et inexécution contractuelle

• Le maître de l’ouvrage peut-il refuser de fournir une garantie de paiement à l’entrepreneur au motif qu’il invoque une créance compensable, alors même qu’un solde reste dû au titre des travaux exécutés ?
  • Civ. 3e, 5 décembre 2024 – n° 23-10.727
• Une entreprise principale peut-elle valablement invoquer l'exception d'inexécution pour refuser le paiement du solde dû à un sous-traitant, en se fondant sur des manquements allégués à des obligations contractuelles distinctes, non prouvés, et sans qu’un délai d’exécution ait été fixé ?
  • Civ. 3e, 6 mars 2025 – n° 22-16.539

Rémunération des travaux supplémentaires

• Un entrepreneur peut-il obtenir le paiement de travaux supplémentaires dans le cadre d’un marché à forfait lorsque ces travaux résultent de modifications des plans en cours de chantier et représentent 13 % du montant initial du contrat ?
  • Civ. 3e, 6 mars 2025 – n° 23-18.916

ACTUALITES DE LA RESPONSABILITE DES MAITRES D’ŒUVRE ET DES AUTRES PROFESSIONS INTELLECTUELLES

Distinction entre MOE et MOD ?

• Une faute personnelle commise par un dirigeant social, consistant en l'absence de souscription d'une assurance de responsabilité décennale obligatoire, peut-elle engager sa responsabilité à l'égard du maître de l’ouvrage alors même qu'il n'existe aucun lien de causalité entre cette faute et les dommages subis ?
  • Civ. 3e, 5 décembre 2024 – n° 22-22.998
• Un AMO, non investi d’une mission de maîtrise d’œuvre, peut-il être tenu responsable in solidum avec les autres intervenants à l’acte de construire pour des désordres affectant l’ouvrage, sur le fondement d’un manquement à son obligation de conseil ?
  • Civ. 3e, 3 avril 2025 – n° 23-21.080

Quid en l’absence de maîtrise d’oeuvre ?

• Un professionnel peut-il valablement exercer une action en paiement contre un consommateur plus de deux ans après avoir cessé d'intervenir sur un chantier, au motif que les travaux n'ont jamais été formellement achevés ?
  • Civ 3e, 19 octobre 2023 n 22-18.825

La définition du projet et ses multiples embûches

• Le maître d'ouvrage peut-il être valablement tenu de payer des travaux supplémentaires commandés par le maître d'œuvre lorsque le cahier des clauses administratives particulières (CCAP) exige un ordre de service signé par le maître d’ouvrage lui-même ?
  • Civ 3e, 19 septembre 2024 n 23-12.183
• Un architecte peut-il être tenu responsable, sur le fondement de son obligation contractuelle de conseil et de conception, du coût de démolition et reconstruction d’un immeuble lorsque la configuration du bâtiment, non conforme aux normes d’accessibilité applicables, rend impossible l’installation ultérieure d’un ascenseur, en l’absence de toute autre solution technique ?
  • Civ 3e, 5 septembre 2024 pourvoi n 21-21.970
• Le maître d’œuvre chargé d’une mission d’exécution peut-il voir sa responsabilité engagée envers un sous-traitant, au titre de ses obligations de surveillance et de conseil, en cas d’absence d’agrément du sous-traitant par le maître de l’ouvrage, alors même que ce sous-traitant est intervenu sans que le maître d’œuvre ne l’ait formellement signalé ni que le maître de l’ouvrage ne l’ait accepté ?
  • Civ 3e, 18 janvier 2024 n 22-18.244
• La responsabilité des maîtres d'œuvre (architecte et maître d'œuvre d’exécution) peut-elle être engagée en cas de désordres affectant un bâtiment industriel, lorsque ces derniers n’ont pas été dûment informés par le maître d’ouvrage de la finalité spécifique de l’usage industriel du bâtiment ?
  • Civ 3e, 5 décembre 2024 n 23-11.668

Appréciation des fautes des prestataires intellectuels et lien de causalité

• Une action en responsabilité contre un technicien chargé d’une mission d’expertise est-elle prescrite lorsque le maître de l’ouvrage n’a eu connaissance du caractère inadapté des préconisations qu’à la date d’un rapport technique ultérieur, postérieur aux premiers désordres signalés ?
  • Civ 3e, 23 mai 2024 n 22-22.938
• Le juge peut-il, sans méconnaître le principe du contradictoire, relever d’office la renonciation implicite d’une partie à une condition suspensive contractuelle sans avoir invité les parties à présenter leurs observations ?
  • Civ 3e, 16 Janvier 2025 n 23-16.122

FOCUS SUR LA RECEPTION DES TRAVAUX : QUELLES EVOLUTIONS JURISPRUDENTIELLES ?

Réception des travaux : quelle actualité jurisprudentielle ?

Réception partielle

• Dans le cadre de travaux de réparation réalisés sur un ouvrage existant, la réception tacite de ces travaux peut-elle être présumée du seul fait que le maître de l’ouvrage a payé une partie des travaux et occupait déjà les lieux, alors même que ces travaux comprenaient une phase de finition non encore réalisée ni réglée ?
  • Cass. 3e civ., 23 mai 2024, n° 22-22.938

Réception tacite

• La prise de possession contrainte d’un ouvrage inachevé par le maître de l’ouvrage, en l’absence de solution d’hébergement alternative, peut-elle valoir réception tacite au sens de l’article 1792-6 du code civil ?
  • Civ. 3e, 19 septembre 2024, pourvoi n° 22-24.808
• La prise de possession contrainte d’un ouvrage inachevé par le maître de l’ouvrage, en l’absence de solution d’hébergement alternative, peut-elle valoir réception tacite au sens de l’article 1792-6 du code civil ?
  • Civ. 3e, 3 avril 2025 – n° 23-19.248
• La réception tacite de l’ouvrage peut-elle être valablement retenue en l’absence de réception expresse, sur la seule base d’éléments traduisant une prise de possession de l’immeuble par les acquéreurs, alors même que le maître de l’ouvrage est un vendeur en l’état futur d’achèvement ?
  • Civ. 3e, 7 Novembre 2024 – n° 22-22.793
• La prise de possession de l’ouvrage et le paiement des travaux par le maître de l’ouvrage font-ils présumer une réception tacite, même en l’absence d’achèvement complet et malgré des désordres ?
  • Civ. 3e, 20 mars 2025 – n° 23-20.475

Réception judiciaire

• La réception judiciaire d’un ouvrage peut-elle être refusée au seul motif que le maître de l’ouvrage a émis, postérieurement à l’achèvement des travaux, des contestations portant sur des désordres ou erreurs d’exécution, alors que les travaux étaient en état d’être reçus ?
  • Civ. 3e, 17 octobre 2024, pourvoi n° 23-15.006
• La cour d'appel peut-elle fixer la date de la réception judiciaire d'une maison individuelle à une date postérieure à celle à laquelle l'ouvrage était habitable ?
• Peut-elle fixer le point de départ des pénalités de retard à une date autre que celle prévue contractuellement pour l'ouverture du chantier, au mépris des stipulations du contrat de construction ?
  • Civ. 3e, 19 septembre 2024, pourvoi n° 22-24.871
• La cour d'appel peut-elle prononcer la réception judiciaire d’un ouvrage, à une date à laquelle celui-ci était encore affecté de désordres compromettant sa solidité ?
  • Civ. 3e, 16 Janvier 2025 – n° 23-14.407

Réception, réserves et caractère apparent des désordres

• Un désordre affectant un ouvrage peut-il être considéré comme apparent à la réception, alors que sa cause et ses conséquences ne se sont manifestées que postérieurement à la mise en service de l’installation, elle-même postérieure à la réception tacite ?
  • Civ. 3e, 18 janvier 2024, pourvoi n° 22-22.480
• Un désordre affectant un ouvrage peut-il être couvert par la garantie décennale lorsque le maître de l’ouvrage en avait connaissance avant la réception, mais que son ampleur et ses conséquences ne se sont révélées qu’après celle-ci ?
  • Civ. 3e, 5 septembre 2024, pourvoi n° 23-11.077

Réception et solde de marché

• Une clause du CCAP peut-elle subordonner le paiement du solde d’un marché de travaux à la levée préalable des réserves formulées à la réception, et le juge peut-il écarter cette exigence contractuelle au seul motif que cette levée n’a pas été sollicitée par le maître de l’ouvrage ?
  • Civ. 3e, 20 juin 2024, pourvoi n° 23-10.111

RESPONSABILITE DU MAITRE D’OUVRAGE

Immixtion fautive

• Un maître d’ouvrage, promoteur immobilier, peut-il se voir imputer une part de responsabilité dans les recours entre co-responsables sur le fondement de la garantie décennale, en l’absence d’une immixtion fautive caractérisée ou d’une compétence notoire dans la conception ou l’exécution des travaux ?
  • Civ. 3e, 13 Février 2025 – n° 23-21.136

Autres fautes possibles

• Une demande de compensation formulée par un entrepreneur, au titre du solde impayé du prix des travaux, constitue-t-elle une demande reconventionnelle soumise à la prescription biennale applicable aux actions des professionnels contre les consommateurs, ou s’agit-il d’un simple moyen de défense au fond visant à une juste évaluation du préjudice ?
  • Civ. 3e, 7 novembre 2024, pourvoi n° 22-14.088

CINQUANTENAIRE DE LA LOI DU 31 DECEMBRE 1975 SUR LA SOUS-TRAITANCE

Quel bilan de la loi 31 décembre 1975 ?

• Qualification de sous-traitant
  • Protection du paiement du sous-traitant
  • Cautionnement
  • Délégation de paiement
• Action directe
• Responsabilité du sous-traitant

PANORAMA DES AUTRES JURISPRUDENCES MARQUANTES DE L’ANNEE

Quelles sont les autres jurisprudences marquantes de l’année écoulée en droit de la construction ?

• Elément d’équipement à fonction professionnelle
  • Civ. 3e, 6 mars 2025 – n° 23-20.018
  • Civ. 3e, 6 mars 2025 – n° 23-20.211
• Risque de désordre
  • Civ. 3e, 3 avril 2025 – n° 23-16.776
• Validité de la clause de saisine préalable de l’ordre des architectes
  • Civ. 3e, 20 mars 2025 – n° 23-17.273
• Non-conformité contractuelle
  • Civ. 3e, 16 Janvier 2025 – n° 23-17.265
• Impropriété à destination conventionnelle
  • Civ. 3e, 16 Janvier 2025 – n° 23-17.265
• Réparation en nature
  • Cass. 3e civ., 16 janv. 2025, n° 23-12.511
• Calcul pertes d’exploitation

DEFI CLIMATIQUE : QUELS ENJEUX ET QUELLES EVOLUTIONS POUR L’ASSURANCE CONSTRUCTION ?

Comment bien maîtriser tous les enjeux en matière d’assurance ?

• Etat des lieux de la stratégie nationale bas carbone pour la construction
• Quels enjeux pour les assureurs face à ces nouveaux risques ?
  • Un enjeu qui reste fort autour des procédés de production d’énergies renouvelables (PPV)
• Les enjeux portant sur les autres dispositifs de prise en compte de la réduction des émissions carbone
  • Installation de recharge de véhicules électriques, panneaux photovoltaïques, matériaux biosourcés…

DEFIS CLIMATIQUES ET NOUVEAUX MODES CONSTRUCTIFS : FOCUS SUR LE REEMPLOI DE MATERIAUX DE CONSTRUCTION

Comment bien maîtriser tous les enjeux en matière d’assurance ?

• Quels sont tous les textes qui fondent le régime applicable au réemploi ?
• Quelles sont les problématiques assurantielles ? Quelles sont les responsabilités des intervenants ?
• Comment l’assureur perçoit-il le réemploi ? Quand et comment présenter son dossier à son assureur ?
• Quels sont les points d’attention à avoir ?

ASSURANCE TOUS RISQUES CHANTIER : QUELS ENJEUX ?

Actualité de l’assurance tous risques chantiers : comment bien identifier toutes les spécificités contractuelles ?

• Quels sont les éléments couverts par l’assurance TRC ?
• Quels types de responsabilité peuvent être retenus ?
• Qui peut en être le souscripteur ?
• Quelles sont les limites dans le temps de l’assurance TRC ?
• Quels sont les avantages de l’assurance TRC côté assureur ? Côté souscripteur ?

IMPACTS ASSURANTIELS DES NOUVELLES JURISPRUDENCES SUR LES ELEMENTS D’EQUIPEMENT

Quels impacts en matière d’assurance sur les éléments d’équipement ?

• Comment assurer l’installation d’éléments d’équipements professionnels ?
  • Retour sur les impacts de l’arrêt du Conseil d’Etat du 5 juin 2023
  • Quelles solutions d’assurance pour ces équipements et les dommages causés par ces derniers ?
• Revirement de jurisprudence sur l’installation d’équipements sur existant
  • Quelles garanties d’assurance peuvent s’appliquer ?
  • Quelles démarches entreprendre vis-à-vis de l’assureur ?
  • Cass, 6 mars 2025, n° 23-20.018 et 21-20433 pour les PPV : Les éléments d’équipements à usage exclusivement professionnels existent et sont exclus du régime décennal

NOUVEAUX MODES CONSTRUCTIFS ET ASSURANCE CONSTRUCTION : FOCUS SUR LE HORS SITE

Comment bien maîtriser tous les enjeux en matière de responsabilités et d’assurance ?

• Quels sont les enjeux de qualification (louage d’ouvrage, vente, sous-traitance) ?
• Quelles conséquences en matière de responsabilités ?
• Comment prendre en compte les risques avant réception ?
• Quels risques post réception ?

PANORAMA DE JURISPRUDENCE EN ASSURANCE CONSTRUCTION : TOUTES LES DECISIONS A CONNAITRE !

Impropriété à destination

• Risque pollution et risque sanitaire
  • Cass. 3ème civ., Sect., 23 mai 2024, n° 22-23300
• Désordre de condensation
  • Cass. 3e civ 16 janvier 2025 n°23-17265

Enjeux de qualification

• Distinction entre vente et louage d’ouvrage
  • Cass. 3ème civ., 19 octobre 2023, n° 22-14174
  • Cass. 3e Civ., 5 décembre 2024, n°23-13.562
  • Cass. 1ere civ 17 mai 2023, 21-25670
• Le maître d’ouvrage délégué est-il un constructeur, redevable de la responsabilité civile décennale ?
  • Cass. 3e, 5 déc. 2024, n° 22-22.998
• Reconnaissance comme cause étrangère partiellement exonératoire de responsabilité des constructeurs du fait pour le maître d’ouvrage de n’avoir pas fait réaliser une étude de sol, en dépit de l’avis défavorable du contrôleur technique
  • Civ. 3ème 07/11/2024
• Faute dolosive d’un promoteur pour n’avoir pas tenu compte des préconisations faites par l’expert au titre d’un référé préventif
  • Civ. 3ème 21/11/2024

Assurance dommages ouvrage

• L’assureur DO ne garantit pas les frais de gardiennage, qui ne font pas partie du champ des garanties DO au titre des clauses types
  • 06/03/2025 – 23-18.093.
• Pas de DO sur les travaux réservés par le MOA
  • 3e civ, 21 novembre 2024, n°23-13.989

Exclusions et définitions

• Exclusion de la prestation initiale :
  • Cass. 3e Civ., 6 mars 2025, 23-15.921.
  • Cass. 3e Civ., 5 décembre 2024, n°23-12.129.
• Est-ce que l’activité de terrassement déclarée à l’assureur inclut les travaux d’enrochement ?
  • Civ. 3e, 18 janvier 2024
• Prise en compte des recommandations des BET et non-garantie
  • Civ. 3e, 7 mars 2024

Autres décisions marquantes de ces derniers mois

• Prise en charge des pertes de jouissance
  • Cass 3e civ 7 novembre 2024 n°24-12088
• La globalisation des sinistres ne s’applique pas à la responsabilité encourue par un professionnel
  • Civ. 2e 19/09/2024, 22-23.155
• Existants soumis à l’obligation d’assurance, quels critères ?
  • Civ. 3e, 30 mai 2024
• Quel est le préjudice réparable en cas d’attestation d’assurance inexacte ?
  • Civ. 3e, 18 janvier 2024
• Validité de la police d’assurance du sous-traitant à la DOC
  • Civ 3e, 6 juin 2024, 23-109.06
• Est que le maitre d’ouvrage peut directement assigner l’assureur du responsable sans appeler ce dernier à la cause ?
  • Civ. 3e, 1er février 2024 ; à comparer avec Civ. 3e, 18 janvier 2024
• Garantie décennale et désordres apparents à la réception, connaissance de l’ampleur des désordres au moment de la réception
  • 05/09/2024 – 23.11-077.