Évaluer les actifs immobiliers

Guidé par des experts immobiliers, vous approfondirez vos connaissances et développerez de nouvelles compétences. Vos acquis seront soumis à une évaluation. Destinée aux responsables des investissements immobiliers, aux directeurs et aux gestionnaires des actifs immobiliers, cette formation professionnelle impose des prérequis. 

Pour vous inscrire, vous devez justifier d'une bonne connaissance du marché immobilier. Si c'est le cas, vous pourrez bénéficier de cette formation à distance ou en présentiel. Très bénéfique pour votre carrière, elle vous permettra de maîtriser toutes les méthodes d'évaluation d'un actif immobilier. Mieux encore, vous serez en mesure de déterminer la technique à exploiter en fonction du type d'actif évalué.

Après avoir bénéficié de l'expertise d'une équipe pédagogique rigoureuse et investie, vous serez  à même d'appliquer les normes comptables. 

Qu'est-ce qu'un actif immobilier au juste ?

Par ces termes, on désigne tout bien immobilier détenu par une personne morale ou physique dans le but de réaliser un profit ou de générer des revenus. Classés dans différentes catégories, les actifs immobiliers peuvent prendre plusieurs formes. Il peut s'agir d'immeubles abritant des bureaux, de locaux commerciaux, de terrains ou encore de bâtiments industriels.

Grâce aux actifs immobiliers, les investisseurs peuvent obtenir des revenus réguliers. Pour cela, il leur suffit de les proposer à la location. Ils peuvent aussi générer des profits en les vendant à d'autres investisseurs. Dans les deux cas, ces biens sont susceptibles de proposer des rendements conséquents. Néanmoins, le risque n'est pas nul car la valorisation d'un actif immobilier est impactée par de nombreux facteurs.

Les différentes catégories d'actifs immobiliers

Les actifs immobiliers se classent dans trois catégories :

L'immobilier résidentiel

Sont classés dans cette catégorie, tous les actifs destinés à l'hébergement. L'immobilier résidentiel est le plus important sur le marché immobilier français. Particulièrement prisés, ces actifs voient leur rendement fluctuer, principalement, en fonction de la zone géographique.

L'immobilier tertiaire

Tous les actifs liés aux métiers de services se regroupent dans cette catégorie. On retrouve donc la restauration, l'hôtellerie, le commerce, l'éducation et la santé. Particulièrement attractifs, ces actifs attirent beaucoup d'investisseurs professionnels.

L'immobilier de bureau

Dans cette catégorie, on retrouve les actifs immobiliers destinés à accueillir du personnel d'entreprise. On recense donc les entrepôts logistiques, les locaux d'activité, les locaux commerciaux, les usines et les bâtiments administratifs.

Qu'est-ce que la gestion d'actifs immobiliers ?

La plupart des investisseurs en actifs immobiliers sont des investisseurs institutionnels. Il s'agit d'organismes collecteurs d'épargne comme les compagnies d'assurances, les caisses de retraites ou encore les mutuelles. Pour ces derniers, la gestion des actifs immobiliers doit être dynamique. 

Concrètement, cela traduit par la mise en place d'un objectif d'optimisation des investissements de manière à profiter de rendements les plus attractifs possibles. Pour ce faire, les investisseurs institutionnels s'appuient sur des filiales de gestion d'actifs. Cette démarche leur permet de préserver leur capital immobilier tout en veillant à l'augmentation de sa valeur dans le temps.

En quoi consiste le travail d'un gestionnaire immobilier ?

Le gestionnaire immobilier gère les actifs immobiliers des investisseurs qui souhaitent bénéficier d'une expertise sans faille. Au quotidien, cet expert immobilier se charge de toutes les démarches administratives liées aux actifs. Il fait également le lien entre les propriétaires et les locataires lorsque les investisseurs cherchent à générer des revenus par le biais de la location. 

Les principales attributions du gestionnaire immobilier

Les investisseurs qui sollicitent les services d'un gestionnaire immobilier confient le suivi de leur parc et la gestion de la relation client. Ils peuvent également compter sur ses compétences juridiques pour gérer toute la partie administrative. Ajoutons à cela le suivi budgétaire et financier ainsi que la coordination des équipes de proximité.

Qu'est-ce que la valorisation immobilière ?

Les termes valorisation immobilière désignent l'ensemble des techniques visant à exploiter tout le potentiel d'un bien immobilier. Concrètement, on parle de valorisation immobilière lorsque l'on estime la valeur d'un bien en ôtant le coût des travaux d'amélioration du revenu potentiel issu de sa vente ou de sa mise en location.

Valoriser ses actifs immobiliers revient à entretenir son patrimoine de manière à garantir sa valeur et à en tirer le plus de revenus possibles. Cette méthode de gestion permet de faire fructifier ses actifs et limite les risques de pertes financières.

Qui prend en charge une valorisation d'actifs immobiliers ?

Une valorisation doit être juste et objective. C'est pourquoi elle doit être réalisée par un expert immobilier neutre. Cette impartialité est indispensable pour effectuer cette valorisation en conformité avec le marché. Aucun facteur subjectif ne doit impacter cette évaluation.

Pour autant, il ne s'agit pas d'une science rythmée par des formules mathématiques. Ainsi, le résultat peut varier d'un expert à l'autre. Il est donc préférable de solliciter, au moins, deux experts immobiliers. Tandis que le premier s'applique à effectuer la valorisation des actifs, le second peut examiner cette valorisation et faire part de son avis.

Quand procéder à une valorisation des actifs immobiliers ?

Les entreprises ont tout intérêt à procéder à la valorisation de leurs actifs immobiliers. Cette démarche s'avère très utile au moment d'une recherche de financement, d'une transmission ou d'une optimisation de la rentabilité. 

Les cas de figure qui nécessitent la valorisation des actifs immobiliers

La valorisation des actifs immobiliers ne constitue pas une obligation légale pour la plupart des entreprises. Néanmoins, cette démarche est fortement recommandée dans les cas suivants : 

La réévaluation libre

Quand elle le juge nécessaire, une entreprise peut solliciter un expert immobilier pour demander une évaluation de ses actifs immobiliers. De cette manière, elle peut créer de la valeur pour renforcer ses capitaux propres. 

La transmission d'entreprise

Les actifs immobiliers d'une entreprise représentent une part importante de sa valeur. Avec une valorisation précise et fiable, cette valeur devient légitime aux yeux des investisseurs potentiels.

L'apport en société

Une valorisation des actifs immobiliers d'une entreprise s'impose lorsqu'un associé effectue un apport financier. Sans cette démarche, impossible de déterminer le nombre d'actions détenues par chacun des associés.  

Le leaseback immobilier

Dans le cadre de cette cession-bail, une entreprise peut se constituer une grosse trésorerie. Pour ce faire, elle cède un actif immobilier tout en conservant son usage grâce à un bail locatif. Là encore, une valorisation est nécessaire pour encadrer cette transaction. 

La garantie bancaire

Les garanties bancaires demandées aux entreprises prennent parfois la forme d'actifs immobiliers. Ces derniers doivent avoir été soumis à une valorisation.

Quand la valorisation devient-elle obligatoire ?

Dans certains cas, la loi oblige les entreprises à effectuer une valorisation de leurs actifs immobiliers. Cette obligation légale concerne : 

• Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier ;
• Les Organismes de Placement Collectif en Immobilier ;
• Les sociétés immobilières et foncières non cotées des mutuelles et assurances ;
• Les Sociétés Anonymes exploitant de l'épargne publique.

Valoriser les actifs immobiliers, en quoi cela consiste ?

Vous l'aurez compris, réaliser la valorisation d'un actif immobilier ne consiste pas à déterminer un prix de vente. De nombreux critères doivent être pris en compte pour évaluer le potentiel d'un bien, notamment :

• La position géographique ;
• Les caractéristiques techniques ;
• La conformité avec les normes environnementales ;
• Les performances énergétiques ;
• Les charges ;
• Les dépenses de rénovations à prévoir.

Au vu du grand nombre de critères déterminants, il n'est pas impossible de constater une perte de valeur des actifs immobiliers alors même que ces derniers se situent dans une zone favorable. Pour réaliser des valorisations justes et objectives, les experts immobiliers doivent considérer tous ces éléments.

C'est là tout l'intérêt d'effectuer cette démarche de manière régulière. Cela permet de constater une baisse de valeur et d'anticiper les coûts générés pour l'entreprise. 

Comment valoriser des actifs immobiliers ?

Pour valoriser des actifs immobiliers, trois méthodes s'offrent à vous :

La technique des comparables

Cette méthode permet de réaliser une évaluation objective des actifs immobiliers. Pour ce faire, elle tient compte des transactions de biens similaires. 

Les experts immobiliers qui exploitent cette technique ont recours à la base de données des valeurs foncières. Celle-ci est mise à leur disposition par le gouvernement.

La méthode par capitalisation

Cette technique considère le loyer potentiellement généré par le bien en question. Elle le capitalise grâce à un taux financier fixé en conformité avec le marché. Cette méthode de valorisation immobilière se base sur le rendement potentiel et futur des actifs immobiliers. Les investisseurs optent très souvent pour cette méthode.

La technique des flux actualisés

Là encore, les experts immobiliers s'intéressent au rendement futur d'un bien immobilier. Mais cette technique considère également les flux trésoriers que ce dernier pourrait générer dans les années à venir.

Dans tous les cas de figure, il faut posséder une réelle expertise pour être en mesure d'effectuer une valorisation immobilière. En effet, il convient de connaître et maîtriser tous les leviers, les contraintes et les tendances du secteur.

Êtes-vous prêt à donner un second souffle à votre carrière ? N'hésitez pas à opter pour la formation EFE "Évaluer les actifs immobiliers" et de contacter votre service RH pour en savoir plus sur les modalités de financement.