Responsable de montage d'opérations immobilières

Objectif
• Mesurer l’impact des règles d’urbanisme sur les opérations immobilières.

Cerner le cadre juridique
• Les textes sur la réglementation
• Les documents d’urbanisme : hiérarchie et compatibilité
Déterminer les procédures d’aménagement possibles
• La ZAC, le lotissement et les divisions foncières, le PUP, la concession d’aménagement
Partage d’expériences : échanges sur les difficultés rencontrées dans la détermination de la procédure d'aménagement adaptée et identification des bonnes approches à retenir
Analyser les règles fiscales en matière d’urbanisme et d’aménagement
• La TA et le VSD
• Les participations pour le financement des équipements, le PUP et la ZAC
• Les redevances
• Les taxes sur les terrains constructibles
Obtenir le permis de construire
• Les liens entre la demande de permis de construire et les documents d’urbanisme
• Le dépôt de la demande de dossier de permis et les pièces constitutives
• Les points de vigilance à apprécier lors de la demande : conditions d’affichage, achèvement des travaux...
• Les règles en cas de modification ou de transfert du permis
Connaître les contentieux liés aux règles d’urbanisme et aux permis

 

Objectifs
• Gérer la maîtrise foncière.

• Cerner les étapes préalables au montage d’opérations.

Réussir la maîtrise foncière de son terrain

Délimiter le périmètre de son assiette foncière
• Les contraintes urbanistiques, environnementales, techniques et financières
• La constructibilité du terrain
• La viabilité du projet immobilier face aux contraintes liées à la nature du bien : lotissement, terrain pollué, servitudes, espaces naturels, zones à risque...
Choisir l’outil de maîtrise foncière adapté à son projet
• L'opportunité : le droit de préemption
• La nécessité : la procédure d'expropriation

Étude de cas : analyse commentée de cas de maîtrise foncière dans le cadre de projets immobiliers

Mesurer les étapes préalables au montage immobilier

Identifier les différents acteurs à l’acte de construire et les autres partenaires
Réussir les études préalables au montage d’opérations
• L’étude approfondie du terrain du projet et sa constructibilité
• Les équipements existants et ceux à construire
• Les surfaces de plancher et les surfaces habitables
• Les risques liés à l’emprise du terrain
• Le coût de construction des ouvrages immobiliers
• Les intervenants au montage
L’étude de faisabilité du projet immobilier
• La méthodologie à adopter
• Les objectifs du projet
• Les différentes options choisies et le choix approprié
• La faisabilité financière et fiscale du projet : le bilan prévisionnel et le calendrier de trésorerie
• Le phasage du projet
Exercice d'application : détermination graphique de la constructibilité d’un terrain sur la base d’un exemple réel 

Objectifs
• Valider les points clés du montage financier de l’opération : son coût et sa rentabilité.
 • Maîtriser les contrats associés au montage.

Mesurer les enjeux du montage financier de l'opération immobilière

Calculer le coût de l’opération
• Les différents postes budgétaires
• Le calcul des ratios
• Les différents coûts : travaux, taxes et participations d’urbanisme, frais annexes, charge foncière...
• La détermination du besoin en financement : les fonds propres, les emprunts, la commercialisation...
• Le budget des études préalables
• Le bilan prévisionnel
• La définition d’une matrice des risques
• Le bilan définitif de l’opération
Mesurer la rentabilité du projet
• Les critères pertinents d’analyse financière
• Les endettements
• Les investissements
• Le calcul du prix de revient
• Le calcul de la marge et de la rentabilité des fonds investis
Exercice d'application : élaboration d’un budget, d’un plan de trésorerie et d’un plan de financement à partir de l’étude de constructibilité de l’exercice précédent

Contractualiser le montage

• Les différents types de montages possibles : la VEFA, le marché public, le contrat de partenariat, le BEA...
• Les avantages et inconvénients de chacun
• Les clauses essentielles du contrat : indexation, révision, actualisation
• La nature des contrats avec les entreprises intervenant au montage
• Les obligations de chacun vis-à-vis du maître de l’ouvrage
• Le paiement du prix : la variation et l’actualisation, les modalités de paiement, les retards de paiements et les pénalités

Exercice d'application : détermination du montage adapté à différents projets immobiliers

Objectifs

• Assurer l’exécution des marchés et la bonne réalisation des travaux

• Gérer la réception des travaux.

• Identifier et gérer les litiges

Optimiser l'exécution des marchés de travaux lors de la réalisation de l'opération

Le lancement du marché et la préparation
• Les préparations administrative, technique et comptable
• La phase de préparation du chantier par l'entrepreneur
• La notification et les ordres de services

• Le démarrage des travaux et le compte au prorata
Organiser le dossier financier
• Les avances, garanties, retenues et cautions
• Les nantissements et les cessions de créances
 Maîtriser les aspects comptables
• Les prix et les variations
• Les décomptes, acomptes et règlements
• Les circuits de paiement et la sous-traitance
Exercice d'application : examen de décomptes et acomptes mensuels
Optimiser la réalisation des travaux
• Le contrôle de l'exécution des travaux
• La gestion des délais et du planning contractuel
• Les modifications de prestations et les avenants
• Les défaillances et les cas de résiliation
Exercice d'application : examen de projets d'avenants

Gérer les litiges en cours de chantier
 • Le cas de l’entreprise défaillante ou en faillite
 • Les retards de chantiers
 • Les malfaçons
 • La réception des travaux et les responsabilités

Réceptionner les travaux

Déterminer les opérations préalables à la réception

• La fin des travaux et la préparation de la réception

• L'objet et les conditions des opérations préalables à la réception

Réussir la réception et le traitement des réserves

• Le suivi et la levée des réserves

• Les désordres apparents

• Les réfactions

• La livraison de l'ouvrage et la prise de possession anticipée

Objectifs

• Définir les obligations de chacun et les responsabilités à mettre en œuvre.

• Identifier les cas de recours à l’assurance construction.

Définir le champ d’application

• Les textes applicables : la loi Spinetta, ses évolutions et les différents régimes de responsabilité

• Les acteurs de la construction : rôle et responsabilité de chacun

• La passation des marchés : les différents montages et les clauses de responsabilité et d'assurance

Étude de cas : le groupement momentané d'entreprises

• Les obligations administratives du maître d’ouvrage et les responsabilités pénales

Déterminer les responsabilités

• Les responsabilités avant réception

• La réception de l’ouvrage

• Les responsabilités après réception

Exercice d'application : détermination du régime applicable à un désordre

• Les délais de prescription : les différents délais, interruptions et suspensions

• Les pièges de la procédure judiciaire : les personnes habilitées à agir, le référé, l’expertise judiciaire et l’action au fond

Étude de cas : exemple de contentieux

Recourir à l’assurance construction

• Le régime de l’assurance construction

• Le champ de l’obligation d’assurance décennale : les travaux et les personnes assujetties, les garanties obligatoires et les garanties facultatives

• L’assurance des risques avant réception

• L’assurance décennale des constructeurs : les garanties obligatoire et facultatives, les conditions de garantie, les exclusions et déchéances de garantie, l'action directe du maître d’ouvrage

Exercice d'application : savoir lire une attestation d'assurance décennale

• L’assurance dommages-ouvrage : la souscription et la vie du contrat, le bénéficiaire du contrat, les garanties facultatives, la prise d’effet et la fin de la garantie

• Les montants de garantie

• L’assurance responsabilité civile du maître d’ouvrage

• La gestion du sinistre amiable : la déclaration du sinistre, la procédure et le délai d'expertise, la CRAC, la prescription biennale

Étude de cas : exemple d'un sinistre dommages-ouvrage

Vidéo : Quelles conditions pour lancer un projet ?

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Vidéo : Comment communiquer efficacement en mode projet ?