Formation - Responsable de montage d'opérations immobilières
Gérer une opération en sécurisant chaque étape
Le montage d’une opération immobilière requiert plusieurs étapes incontournables faisant appel à des notions très différentes mais indispensables à la bonne réussite du projet : financières, fiscales, techniques, juridiques, environnementales... Cette nécessaire polyvalence vous oblige à posséder l’ensemble des connaissances et compétences pour assurer la cohérence du montage de l'opération, de sa faisabilité à sa réalisation.
Définir les règles d'urbanisme et foncières applicables au montage d’opérations
Mettre en œuvre les méthodologies et bonnes pratiques techniques, juridiques et financière
Gérer la prévention des risques liés au montage d’opérations et en garantir la sécurité
Responsables de la maîtrise d'ouvrage publique ou privée
Promoteurs et responsables d'opérations et de programmes immobiliers
Chefs de projet chargés du montage et/ou du suivi d’opérations immobilières
Toute personne amenée à travailler sur le montage d’opérations immobilières
Connaître les bases du montage d'opérations immobilières
Objectif
• Mesurer l’impact des règles d’urbanisme sur les opérations immobilières
Cerner le cadre juridique
- Les textes sur la réglementation
- Les documents d’urbanisme : hiérarchie et compatibilité
Déterminer les procédures d’aménagement possibles
- La ZAC, le lotissement et les divisions foncières, le PUP, la concession d’aménagement
Partage d’expériences : échanges sur les difficultés rencontrées dans la détermination de la procédure d'aménagement adaptée et identification des bonnes approches à retenir
Analyser les règles fiscales en matière d’urbanisme et d’aménagement
- La TA et le VSD
- Les participations pour le financement des équipements, le PUP et la ZAC
- Les redevances
- Les taxes sur les terrains constructibles
Obtenir le permis de construire
- Les liens entre la demande de permis de construire et les documents d’urbanisme
- Le dépôt de la demande de dossier de permis et les pièces constitutives
- Les points de vigilance à apprécier lors de la demande : conditions d’affichage, achèvement des travaux...
- Les règles en cas de modification ou de transfert du permis
- Connaître les contentieux liés aux règles d’urbanisme et aux permis
Exercice d’intersession : pour valider les acquis et préparer la session suivante
Objectifs
• Gérer la maîtrise foncière
• Cerner les étapes préalables au montage d’opérations
Réussir la maîtrise foncière de son terrain
Délimiter le périmètre de son assiette foncière
- Les contraintes urbanistiques, environnementales, techniques et financières
- La constructibilité du terrain
- La viabilité du projet immobilier face aux contraintes liées à la nature du bien : lotissement, terrain pollué, servitudes, espaces naturels, zones à risque...
Choisir l’outil de maîtrise foncière adapté à son projet
- L'opportunité : le droit de préemption
- La nécessité : la procédure d'expropriation
Étude de cas : analyse commentée de cas de maîtrise foncière dans le cadre de projets immobiliers
Mesurer les étapes préalables au montage immobilier
Identifier les différents acteurs à l’acte de construire et les autres partenaires
Réussir les études préalables au montage d’opérations
- L’étude approfondie du terrain du projet et sa constructibilité
- Les équipements existants et ceux à construire
- Les surfaces de plancher et les surfaces habitables
- Les risques liés à l’emprise du terrain
- Le coût de construction des ouvrages immobiliers
- Les intervenants au montage
L’étude de faisabilité du projet immobilier
- La méthodologie à adopter
- Les objectifs du projet
- Les différentes options choisies et le choix approprié
- La faisabilité financière et fiscale du projet : le bilan prévisionnel et le calendrier de trésorerie
- Le phasage du projet
Exercice d'application : détermination graphique de la constructibilité d’un terrain sur la base d’un exemple réel
Exercice d’intersession : pour valider les acquis et préparer la session suivante
Objectifs
• Valider les points clés du montage financier de l’opération : son coût et sa rentabilité
• Maîtriser les contrats associés au montage
Déterminer le montage financier de l'opération immobilière
Calculer le coût de l’opération
- Les différents postes budgétaire
- Le calcul des ratios
- Les différents coûts : travaux, taxes et participations d’urbanisme, frais annexes, charge foncière...
- La détermination du besoin en financement : les fonds propres, les emprunts, la commercialisation...
- Le budget des études préalables
- Le bilan prévisionnel
- La définition d’une matrice des risques
- Le bilan définitif de l’opération
Mesurer la rentabilité du projet
- Les critères pertinents d’analyse financière
- Les endettements
- Les investissements
- Le calcul du prix de revient
- Le calcul de la marge et de la rentabilité des fonds investis
Exercice d'application : élaboration d’un budget, d’un plan de trésorerie et d’un plan de financement à partir de l’étude de constructibilité de l’exercice précédent
Contractualiser le montage
- Les différents types de montages possibles : la VEFA, le marché public, le contrat de partenariat, le BEA...
- Les avantages et inconvénients de chacun
- Les clauses essentielles du contrat : indexation, révision, actualisation
- La nature des contrats avec les entreprises intervenant au montage
- Les obligations de chacun vis-à-vis du maître de l’ouvrage
- Le paiement du prix : la variation et l’actualisation, les modalités de paiement, les retards de paiements et les pénalités
Exercice d'application : détermination du montage adapté à différents projets immobiliers
Exercice d’intersession : pour valider les acquis et préparer la session suivante
Pour aider à formaliser son mémoire et préparer sa soutenance
Objectifs
- Assurer l’exécution des marchés et la bonne réalisation des travaux
- Gérer la réception des travaux
- Identifier et gérer les litiges
Optimiser l'exécution des marchés de travaux lors de la réalisation de l'opération
Le lancement du marché et la préparation
- Les préparations administrative, technique et comptable
- La phase de préparation du chantier par l'entrepreneur
- La notification et les ordres de services
- Le démarrage des travaux et le compte au prorata
Organiser le dossier financier
- Les avances, garanties, retenues et cautions
- Les nantissements et les cessions de créances
Maîtriser les aspects comptables
- Les prix et les variations
- Les décomptes, acomptes et règlements
- Les circuits de paiement et la sous-traitance
Exercice d'application : examen de décomptes et acomptes mensuels
Optimiser la réalisation des travaux
- Le contrôle de l'exécution des travaux
- La gestion des délais et du planning contractuel
- Les modifications de prestations et les avenants
- Les défaillances et les cas de résiliation
Exercice d'application : examen de projets d'avenants
Gérer les litiges en cours de chantier
- Le cas de l’entreprise défaillante ou en faillite
- Les retards de chantiers
- Les malfaçons
Réceptionner les travaux
Déterminer les opérations préalables à la réception
- La fin des travaux et la préparation de la réception
- L'objet et les conditions des opérations préalables à la réception
Réussir la réception et le traitement des réserves
- Le suivi et la levée des réserves
- Les désordres apparents
- Les réfactions
- La livraison de l'ouvrage et la prise de possession anticipé
Exercice d’intersession : pour valider les acquis et préparer la session suivante
Objectifs
- Définir les obligations de chacun et les responsabilités à mettre en œuvre
- Identifier les cas de recours à l’assurance construction
Définir le champ d’application
- Les textes applicables : la loi Spinetta, ses évolutions et les différents régimes de responsabilité
- Les acteurs de la construction : rôle et responsabilité de chacun
- La passation des marchés : les différents montages et les clauses de responsabilité et d'assurance
Étude de cas : le groupement momentané d'entreprises
- Les obligations administratives du maître d’ouvrage et les responsabilités pénales
Déterminer les responsabilités
- Les responsabilités avant réception
- La réception de l’ouvrage
- Les responsabilités après réception
Exercice d'application : détermination du régime applicable à un désordre
- Les délais de prescription : les différents délais, interruptions et suspensions
- Les pièges de la procédure judiciaire : les personnes habilitées à agir, le référé, l’expertise judiciaire et l’action au fond
Étude de cas : exemple de contentieux
Recourir à l’assurance construction
- Le régime de l’assurance construction
- Le champ de l’obligation d’assurance décennale : les travaux et les personnes assujetties, les garanties obligatoires et les garanties facultatives
- L’assurance des risques avant réception
- L’assurance décennale des constructeurs : les garanties obligatoires et facultatives, les conditions de garantie, les exclusions et déchéances de garantie, l'action directe du maître d’ouvrage
Exercice d'application : savoir lire une attestation d'assurance décennale
- L’assurance dommages-ouvrage : la souscription et la vie du contrat, le bénéficiaire du contrat, les garanties facultatives, la prise d’effet et la fin de la garantie
- Les montants de garantie
- L’assurance responsabilité civile du maître d’ouvrage
- La gestion du sinistre amiable : la déclaration du sinistre, la procédure et le délai d'expertise, la CRAC, la prescription biennale
Étude de cas : exemple d'un sinistre dommages-ouvrage
Exercice d’intersession : pour valider les acquis
Vidéo : Quelles conditions pour lancer un projet ?
Vidéo : Quelles conditions pour lancer un projet ?
Vidéo : Comment communiquer efficacement en mode projet ?
Classe virtuelle retours d'expériences : pour échanger avec l'animateur et vos pairs sur la mise en pratique des nouvelles compétences acquises
Plusieurs dispositifs de financement sont accessibles via les OPCO (Opérateurs de Compétences), organismes agréés par le ministère du Travail dont le rôle est d’accompagner, collecter et gérer les contributions des entreprises au titre du financement de la formation professionnelle.
Pour plus d’information, une équipe de gestionnaires ABILWAYS spécialisée vous accompagne dans le choix de vos formations et la gestion administrative.
Un consultant expert de la thématique et une équipe pédagogique en support du stagiaire pour toute question en lien avec son parcours de formation.
Techniques pédagogiques :
Cette formation, en plusieurs modules, alterne théorie et pratique et met l’accent sur les échanges et le mode collaboratif. Les exercices en salle et d’intersessions permettent d'évaluer la prise en main des outils, concepts et méthodologies vus en formation.
Parallèlement, chaque participant travaille sur un sujet personnel, choisi en lien avec l'équipe pédagogique. L'ensemble du parcours permet d’appréhender et de valider les différentes connaissances et compétences nécessaires à la réalisation de ce sujet/projet. Grâce à leur expertise, les intervenants conseillent et accompagnent les apprenants jusqu’à la présentation de leur travail.
En fin de formation, un retour d'expériences à distance est organisé, via un dispositif de classe virtuelle, pour un feedback à froid et des échanges sur les pratiques depuis la fin du présentiel.
Ressources pédagogiques :
Un support de formation présentant l'essentiel des points vus durant la formation et proposant des éléments d'approfondissement est téléchargeable sur notre plateforme.
