Baux commerciaux

MARDI 4 FEVRIER 2025

Journée présidée par Joël MONEGER
Professeur émérite à l'Université Paris-Dauphine-PSL
Directeur honoraire de l'Institut Droit Dauphine

8h45 Accueil des participants

9h00 Allocution d’ouverture par Monsieur le Professeur Joël MONÉGER

Travaux de mise en conformité et Focus sur la performance énergétique

• Les dernières jurisprudences en matière de travaux de mise en conformité
• Cass. 3e civ., 6 juillet 2023 : « En vertu de l’article 1719, 1° du Code civil, le bailleur doit réaliser les travaux de mise en conformité des locaux loués aux normes d'accessibilité qu'exige l'exercice de l'activité du preneur. »
• Cass. 3e civ, 16 mars 2023 : « le bailleur, à qui incombe la charge des travaux de réparations, autres que celles locatives, qui intéressent la structure et la solidité de l'immeuble loué, peut, par une clause claire et précise dont la portée doit être interprétée restrictivement, en transférer la charge au preneur. »
• Les nouveaux travaux de mise en conformité/ les objectifs d’amélioration de la performance énergétiques
• Quelle distinction entre amélioration de la performance énergétique et travaux de mise en conformité ?
• Quels date de mise en œuvre, de modalité de répercussion au locataire et d’agenda imposés par la loi ?
• Quels enjeux des hausses de prix de l’énergie dans les relations entre bailleur et preneur ?
• Le choix du fournisseur d’énergie : liberté du locataire ?

Décret tertiaire : la plateforme OPERAT, la responsabilité du preneur et du bailleur

• Quelles obligations d'actions de réduction de la consommation d'énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire ?

Décret tertiaire du 23 juillet 2019

Arrêté du 10 avril 2020

• CE, 5ème chambre, 17 novembre 2022 : étaient contestés les arrêtés d’application du décret tertiaire. Il en découle que :« L’obligation de déclaration des données relatives à la consommation énergétique incombe aux propriétaires et, le cas échéant, aux preneurs à bail, chacun pour ce qui lui incombe aux termes du bail conclu ».
• Information environnementale : Diagnostic de performance énergétique et Etat des risques et pollutions
• Décret du 17 décembre 2020
• Arrêté du 3 novembre 2022, qui vient modifier l’arrêté du 31 mars 2021 relatif au diagnostic de performance énergétique
• Arrêté Valeurs Absolues III du 28 novembre 2023 complète le dispositif
• Arrêté du 20 février 2024 modifiant l’arrêté du 10 avril 2020 relatif aux obligations d’actions de réduction des consommations d’énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire.

CA Rennes - 1ère Chambre 23 mai 2023 : Une erreur sur la surface dans le DPE pèse sur le propriétaire, le rôle de l’expert dans l’établissement du DPE n’étant pas d’estimer la surface. Cependant, l’erreur de diagnostic qui en découle pèse bien sur l’expert.

CA Montpellier- 19 mars 2024 : en cas d’absence de DPE, cela justifie-t-il la résiliation d’un bail ?

• Faites le point sur la répartition des travaux entre bailleur et preneur
• Annexe environnementale
• Annexe décret tertiaire

Catherine SAINT GENIEST
Avocat Associé
Spécialiste en Droit Immobilier
Co-directrice de l’équipe de Droit Immobilier
JEANTET

La répartition des charges, taxes et travaux : Des obligations à la prise à bail aux difficultés en renouvellement ou fin de jouissance

Quelles obligations légales et clauses contractuelles à la lumière de la jurisprudence récente et précautions rédactionnelles ?

Obligations légales à la prise à bail et rédaction des clauses

• Etat des lieux : les principes et la jurisprudence
• Incidence d’une cession en cours de bail Cass. 3e civ., 14 déc. 2023 et obligations en cas de renouvellement, CA Douai, 13 avr. 2023
• Répartition des charges, taxes et travaux, et l’information sur les travaux
• L’inventaire obligatoire annexé au bail des catégories de charges, travaux et impôts : obligations légales et pratiques contractuelles, CA Versailles, 7 mars 2024
• Seules les charges et taxes expressément prévues sont dues, Cass. 3e civ., 30 mai 2024 : point sur les gros travaux de l’art. 606 C. civ., la vétusté, les honoraires, la taxe foncière, Cass. 3e civ., 8 févr. 2024 et CA Versailles, 20 juin 2024, la taxe des ordures ménagères, Cass. 3e civ., 16 mai 2024, les charges de copropriété, etc.
• La clé de répartition : obligations et conséquences éventuelles
• L’information sur les travaux (art. L. 145-40-2 et R. 145-37)

Charges, taxes, travaux et exécution du bail (justificatifs et informations du locataire)

• L’état récapitulatif annuel : obligations et conséquences
• Forme et délai de la reddition annuelle, son absence et ses conséquences
• L’information sur les travaux en cours de bail

Répartition et obligations des parties en fin de bail (renouvellement ou restitution)

• Répartition des charges, taxes et travaux et renouvellement du Bail
• Clauses antérieures à Pinel et répartition entre les parties, comment faire ?
• Répartition des charges, taxes, travaux, et motifs de déplafonnement

CA Versailles, 16 mai 2024

• Restitution des locaux, obligations légales et incidences des clauses contractuelles
• Remise des clés et indemnité d’occupation
• Etat des lieux de sortie
• Réparations locatives et indemnisation du bailleur

Cass. 3e civ. 27 juin 2024

• Incidences de certaines clauses contractuelles :
• Clause d’accession

Cass. 3e civ., 14 déc. 2023

Charles-Edouard BRAULT
Avocat Associé
BRAULT & ASSOCIES
Auteur du « Statut des baux commerciaux » LGDJ éd. 2024
Co responsable des numéros spéciaux « Baux commerciaux » de la Gazette du Palais depuis 2001

Loyer : quelles nouvelles pratiques, quelles nouvelles décisions ?

• Fixation du loyer à l’origine, indemnité d’entrée, quels sont les pièges à éviter ?
• Clauses d’indexation : où en est-on ? Analysez les dernières jurisprudences en la matière

Cass. 3e civ., 25 janvier 2023
Cour d’appel de Paris, 29 mars 2023

• Les clauses organisant la fixation du loyer de renouvellement sont-elles valables ?
• Quel impact de la clause d’accession ?
• Doit-on prendre en compte le chiffre d’affaires du preneur ?

Cour d’appel de Bordeaux, 4 janvier 2023

• Quelle production à l’appui d’une action en fixation du loyer ?

Cour d’appel de Paris, 11 janvier 2023

• Cession de droit au bail, déspécialisation et loyer de renouvellement

Cass. 3e civ., 15 février 2023

• Quelles majorations et minorations appliquer à la valeur locative judiciaire ?

Dominique COHEN-TRUMER
Avocat au Barreau de Paris
Spécialiste en droit immobilier
SELAS CABINET COHEN-TRUMER

15h30 Point de vue de l’expert immobilier : dans un contexte économique incertain, quelles valeurs locatives en matière tertiaire et commerciale ?

• Quelle est la portée financière réelle ou prévisionnelle d’une révision triennale ?

Marc-Olivier PETIT
Expert Immobilier près de la Cour d’appel de Paris
Ancien Président de la compagnie des experts immobliers près la cour d’appele de paris (CICE)

Procédure et modes alternatifs de règlement des différends : quelles pratiques pour les baux commerciaux ?

• Les clauses de médiation préalable et de conciliation préalable : comment les rédiger ? Comment les appliquer ?
• L’arbitrage : pour quels litiges ? Comment rédiger la clause compromissoire ?
• Procédure participative : quel intérêt ?
• Le rôle du juge : quels sont les outils désormais à sa disposition ? (audience de règlement amiable, injonction de rencontrer un médiateur…)

Frédéric PLANCKEEL
Maître de Conférences à l’Université de Lille
Avocat au barreau de Lille, en partenariat avec Opéra Avocats
Auteur de nombreuses études consacrées aux baux commerciaux

17h45 Clôture de la journée

MERCREDI 5 FEVRIER 2025

Journée présidée par Hugues Kenfack 
Doyen de la Faculté de droit et Professeur de Droit privé
UNIVERSITÉ DE TOULOUSE

8h45 Accueil des participants

9h00 Allocution d’ouverture par Monsieur le Professeur Hugues KENFACK

Quel champ d’application du statut suivant les nouvelles décisions ?

• Convention d’occupation précaire : la distinguer du bail commercial
• Bail dérogatoire
• Baux dérogatoires et la fraude
• Bail commercial et domaine public, existence du fonds de commerce
• Emplacements et terrains nus
• Immatriculation

Hugues KENFACK

Renouvellement et indemnité d'éviction : quelles nouvelles pratiques 2024/2025 ?

• Congé, demande de renouvellement, droit d’option, droit de repentir : quelle actualité ?
• Quelles nouvelles décisions sur l’application de la loi Pinel aux baux, lors du renouvellement ?
• Quelles nouvelles décisions en matière d’indemnité d’éviction ?

Jean-Luc Seynaeve
Samuel Guillaume
Avocats Associésµ
BLATTER SEYNAEVE & ASSOCIES

Résiliation du bail avant son terme : quelles actualités jurisprudentielles et réflexions pratiques ?

• La clause résolutoire de plein droit : modalités de mise en œuvre, pouvoirs du juge et effets
• Résolution judiciaire du bail commercial : cas et exemples jurisprudentiels
• Quels autres moyens de résiliation du bail commercial avant son terme ?
• Focus sur les points d’attention dans le cadre de la rédaction des protocoles de résiliation amiable et anticipée de baux commerciaux

Neslihan GABRIEL-DENIZKURDU
Avocat Associé
FAIRWAY

Sous-location et transmission du bail : droit de préemtion du locataire et cession du fonds de commerce ou du droit au bail : où en est-on ?

• Droit de préemption du locataire : Quels cadre et perspectives en cas de vente de l’immeuble loué ?
• Droit d’ordre public, mais quel ordre public ?
• Domaine du droit de préemption : quels locaux concernés et quid notamment en cas de vente forcée ?
• Quelles exceptions et nouvelles interprétations jurisprudentielles ?
• Mise en œuvre du droit de préemption : quels délais, quels bénéficiaires et quid notamment de la commission de l’agent immobilier ?
• Liquidation judiciaire du Bailleur
• Cession et clauses restrictives du bail
• ·Point sur les clauses restrictives et la jurisprudence
• ·Cession de bail déguisée : Les critères et point sur la jurisprudence
• Cession et clauses de garantie solidaire
• Garantie solidaire du cédant : quelle application dans le temps, est-ce un droit d’ordre public, quelle sanction en cas de défaut d’information du bailleur et quelle est l’étendue de la garantie ?
• La clause de garantie solidaire sur le cessionnaire
• Sous-location :
• Contrat de prestation de service et mise à disposition de bureaux : sous-location ou non ?

Sébastien REGNAULT
Avocat Associé
OPERA AVOCATS ASSOCIES

Sort des baux commerciaux dans les procédures collectives : quelles conséquences de la réforme de la justice commerciale et des dernières décisions ?

• Quelles conséquences de l'expérimentation d'un tribunal des activités économiques et du transfert à celui-ci du contentieux du bail commercial en lien avec les procédures collectives ?
  Loi du 20 novembre 2023 d’orientation et de programmation du ministère de la justice 2023-2027
• Résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges antérieurs au jugement d'ouverture : quel sort de la clause résolutoire en cours d'acquisition ?
  CA Lyon, 14 févr. 2024
• Résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges postérieurs pendant plus de 3 mois après le jugement d'ouverture : quel office du juge-commissaire ?
  Cass. com., 12 juin 2024
• Résiliation du bail par le liquidateur judiciaire : quelle responsabilité en cas de non-restitution des locaux ?
  CA Rouen, 17 avr. 2024

Fabien KENDERIAN
Maître de Conférences (HDR)
UNIVERSITE DE BORDEAUX
Chargé d’enseignement à l’Université Paris 1 Panthéon Sorbonne
Auteur de l’ouvrage « Le sort du bail commercial dans les procédures collectives » (Lexisnexis, 6éd., 2023) et co-auteur du « code des baux commenté » (Lexisnexis réédition annuelle)

17h30 Clôture de la conférence