Divisions en volumes

Conférences d’actualité
Initiation
1,5 jours (10,5 heures)
Comment garantir la réussite de vos ensembles immobiliers complexes ?
  • Comment contourner le régime de la copropriété au profit des volumes ? Quelles sont les conséquences d'une requalification ?
  • La scission des copropriétés en volumes en grandes difficultés ? Quel bilan tirer des dernières réglementations ?
  • Quid des dispositions issues de la loi ELAN favorisant le droit de copropriété ?

 Ateliers pratiques :

  • Comment mettre en place une division en volumes : quels étapes et points de vigilance ?
  • Le montage innovant du permis d'aménager en volumes : comment l'utiliser en pratique ? Quid du lotissement vertical traité en volumétrie ?

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Compétences acquises:
- Optimiser le montage de vos divisions en volumes et la gestion des ensembles existants

Programme

Divisions en volumes

Divisions en volumes 

Jeudi 23 mai 2019

8h45 Accueil des participants

Journée coanimée par :

Bernard Lamorlette
Avocat Associé
LVI AVOCATS ASSOCIÉS
Cocommentateur du Code de l'urbanisme (LexisNexis)

Raphaël Leonetti
Juriste manager - Pôle contrats publics
CHEUVREUX & ASSOCIÉS

9h15 Quels sont les enjeux de la division en volumes ?

  • Quid d'une organisation efficiente des ensembles immobiliers complexes ?
  • Comment déroger au régime de la copropriété au profit de la volumétrie ?
  • Quels sont les avantages du recours à la division en volumes ?

9h30 Pourquoi privilégier le recours à la volumétrie ? Bilan des dispositions de la loi ALUR

  • Quelle est la définition de la volumétrie retenue par le juge et la doctrine ?
  • Quelle est la frontière entre volumes et copropriété ?
  • Peut-on choisir le régime approprié ? En fonction de quels critères ?
    • Volumes et copropriété : quelle pratique depuis la décision du 19 septembre 2012 ? Existe-t-il un risque de requalification en copropriété ?
    • L'existence de parties communes accessoires et limitées constitue-t-elle un obstacle à la volumétrie ?
    • Comment distinguer groupe d'immeubles et ensemble immobilier ? Quelles conséquences sur le choix du régime ?
  • Peut-on cumuler volumétrie et copropriété ?
    • Peut-on diviser un lot de copropriété en volumes et un volume en lot de copropriété ?
  • Quelles sont les conditions de scission d'une copropriété en volumes ?
  • Quelle procédure suivre : avis du maire, autorisation, structure de gestion, scission… ?

11h00 Pause-café

11h15 Volumétrie et droit de l'urbanisme : quelle articulation possible ?

  • Quelle jonction possible entre volumétrie et réglementations d'urbanisme ?
    • Quid du versement pour dépassement du plafond légal ?
    • Quelle distinction entre l'unité foncière et l'unité volumétrique ?
  • Comment viser un lot de volumes dans un dossier de demande de permis de construire ?
    • Quid de l'absence de précision de la superficie dans une demande de permis de construire ?
    • Quelles sont les modalités de demande de plusieurs permis portant sur un lot de volumes ?
  • Quelles conséquences de la loi ELAN et de l'amélioration du droit des copropriétés pour la division en volumes ?

12h15 Volumétrie et opérations d'urbanisme : quels schémas adopter ?

  • La volumétrie peut-elle être appréhendée par le droit de l'urbanisme en matière de lotissement ?
    • Pouvez-vous réaliser une demande de permis de construire valant division sur des volumes ?
  • Quelles conditions doivent-être réunies ?
    • Volumétrie et cotitularité : comment procéder en pratique ?
  • Comment s'organisent les rapports entre différents maîtres d'ouvrage ?

13h00 Pause-déjeuner

14h30 Les volumes et la complexité de l'immeuble : comment procéder ?

  • Divisibilité des autorisations ou autorisation conjointe : quel choix opérer ?
  • Volumétrie et opérations d'infrastructures : quid des servitudes en tréfonds ?
    • Est-il possible de bénéficier d'une servitude d'utilisation des volumes en sous-sol dans le cadre d'une opération d'infrastructure ?
  • Quelle mise en œuvre des autorisations d'urbanisme portant sur des volumes ?
    • Quelles problématiques posées en cas de cotitularité ?
    • Quelles sont les modalités de demande postérieure de permis de construire modificatif ou de transfert de permis ?
    • Quelles problématiques posées en cas d'autorisation unique ?

 15h15 Le déclassement en volumes : quelle articulation possible entre volumes et montages complexes ?

  • Quels sont les avantages de la volumétrie dans le cas d'un ouvrage complexe ou mixte ?
  • Domanialité publique : comment procéder au déclassement d'un bien ?
  • Quid du volume devant recevoir des constructions lorsqu'il est affecté à un service public ?
  • Dans quels cas le déclassement d'un volume est-il obligatoire ?
  • Peut-on constituer des servitudes sur le domaine public ?
  • Servitudes d'appui, d'implantation, de vue, de surplomb, de passage de réseaux… : quelles servitudes peuvent être attachées aux différents volumes ?
    • Les servitudes peuvent-elles être illimitées ?
    • Quelles servitudes prévoir : retours d'expériences autour d'une table ronde

16h15 Café/Networking

16h30 Cas pratique d'une acquisition d'un lot en volumes : comment rester vigilant ?

  • Quelles sont les précautions à prendre en cas d'acquisition d'un lot en volumes ?
    • Quelle coordination entre la volumétrie et la préemption ?
    • Quid de l'acte d'acquisition ?
  • Retours d'expériences : débats autour d'une table ronde
17h30 Clôture de la journée

Matinée spéciale - Atelier pratique à l'appui d'un montage 3D d'une division en volumes

Matinée spéciale 
Atelier pratique à l'appui d'un montage 3D d'une division en volumes   

Matinée animée par

Pierre Monscourt
Géomètre-expert
CABINET GEXPERTISE CONSEIL

& Hervé Bizot
Notaire en charge du service du droit de la construction et de l'urbanisme
THIBIERGE NOTAIRES

Comment déterminer la nature du lot en volume ?

  • Comment calculer la surface de base ? Quid du niveau de volume par rapport au sol existant ?
  • Peut-on se référer aux limites des autres volumes ?
  • Quels sont les risques d'une délimitation trop précise ?

Rédaction de votre état descriptif de division et gestion courante de la division en volumes : quels sont les points à surveiller ?

  • Quelle est la valeur de l'EDDV ?
  • Jusqu'où aller dans la description des volumes : le calcul des coordonnées tridimensionnelles, cotations NGF, niveaux et coupes, volumes utiles… ?
  • Les plans de la division sont-ils obligatoires ? Les constructions à édifier doivent-elles être relevées ?
  • Quelles servitudes prévoir ? Comment rédiger son cahier des servitudes ?
    • Quelles difficultés liées aux servitudes de réseau ?
  • Comment prévenir les difficultés liées à la délimitation des propriétés ?
  • Comment prévenir les difficultés liées à d'éventuelles reconstructions d'immeubles ?
  • Quand doit être effectuée la publicité foncière de l'état descriptif de division ?

Est-il essentiel de créer une organisation juridique différente pour la gestion des éléments communs de la division ?

  • Comment identifier les éléments communs de l'ensemble immobilier ?
  • ASL ou AFUL : comment choisir ?
    • Quelle liberté dans la fixation des règles de fonctionnement permet-il ?
    • D'autres structures peuvent-elles être choisies ?
    • Les avantages de l'AFUL en termes de représentation, de recouvrement des impayés…
  • Comment rédiger la convention créant cette organisation alternative ?
    • Clauses sensibles : soyez vigilants pour être sûrs de vous exclure du régime de la copropriété
    • Quelles solutions lorsque les statuts de l'organe de gestion sont mal rédigés ?
  • Quid en cas d'absence d'association syndicale ? Quels risques de requalification ? Quels effets ?

Quel est le fonctionnement des ouvrages divisés en volumes ?

  • Comment sont organisés les rapports entre les volumes au sein de l'ensemble immobilier ?
  • Quel régime juridique applicable aux volumes ? Et aux parties communes ?
  • Comment rédiger le cahier des règles d'usage et d'habitation pour faciliter le fonctionnement de l'ouvrage ?
  • Entretien et réparations : quelles règles de gestion ?
  • Quelles conséquences sur les assurances à souscrire ?

Le montage innovant du permis d'aménager en volumes

  • Quels sont les critères et les justifications du recours à ce type de montage ?
  • Quels sont les avantages et opportunités de ce montage spécifique ?
  • Quels risques sont liés à cette innovation ?
  • Quid du lotissement vertical traité par volumétrie ?

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