Conférences d’actualité

Divisions en volumes

19 et 20 nov. 2020, Paris
40
Jours
10
Heures
58
Minutes
36
Secondes
Comment sécuriser vos ensembles immobiliers ?

« EFE vous propose une conférence sur mesure et au plus proche de l’actualité sur le sujet des divisions en volumes. En effet, la densification urbaine autant que la nécessité de réaliser des opérations immobilières combinant affectation et statuts juridiques sont à l’origine de la création et de l’évolutions des techniques juridiques de la division en volumes.

De ce fait, de multiples interrogations se posent face à ses pratiques juridiques :

  • Comment contourner le régime de la copropriété au profit des volumes ?
  • La scission des copropriétés en volumes en grande difficulté ?
  • Réforme de la copropriété : quelles sont les conséquences sur vos projets immobiliers ?

EFE réunit pour vous les meilleurs experts afin de décrypter ces pratiques, leurs enjeux et leurs conséquences pratiques ! »

Nos intervenants
Bernard Lamorlette
Avocat Associé Cocommentateur du Code de l’urbanisme LexisNexis
LVI AVOCATS ASSOCIÉS
Raphaël Leonetti
Raphaël Leonetti
Juriste Manager - Pôle contrats publics
CHEUVREUX & ASSOCIÉS
Marianik Dorel
Juriste immobilier
CHEUVREUX & ASSOCIÉS
Thierry Gareau
Géomètre-expert
CABINET GEXPERTISE CONSEIL
Hervé Bizot
Principal Clerc en charge du service du droit de la construction et de l’urbanisme
SCP THIBIERGE ET ASSOCIES

Objectifs

Pour qui ?

Compétences acquises

Objectifs

    • Mesurer l’opportunité de recourir à la division en volumes ainsi que tous ses aspects juridiques et techniques
    • Assurer la gestion des ensembles en volumes
    • Identifier les autorisations nécessaires pour diviser et choisir celle qui est la plus adaptée à votre opération

Pour qui ?

• Notaires
• Avocats
• Géomètres-experts
• Directeurs et responsables des services technique, juridique, urbanisme et foncier des collectivités territoriales
• Directeurs et responsables de l’immobilier
• Ingénieurs et chargés des projets fonciers
• Juristes et conseils des collectivités territoriales
• Sociétés d’économie mixte, SPL et SPLA
• Promoteurs, constructeurs, aménageurs et lotisseurs
• Maîtres d’ouvrage publics et privés
• Sociétés et organismes HLM
• Gestionnaires d’immeubles et de centres commerciaux
• Optimiser le montage de vos divisions en volumes et la gestion des ensembles existants
Les acquis de cette conférence ne seront pas évalués

Programme

Divisions en volumes

Divisions en volumes

 

JEUDI 19 NOVEMBRE 2020

 

Journée coanimée par :

 

Bernard Lamorlette
Avocat Associé
LVI AVOCATS ASSOCIÉS
Co commentateur du Code de l'urbanisme (LexisNexis)

 

Raphaël Leonetti
Juriste Manager - Pôle contrats publics

 

Marianik Dorel
Juriste immobilier
CHEUVREUX & ASSOCIÉS

 

8h45 Accueil des participants

 

Quels sont les enjeux de la division en volumes ?

  • Quid d'une organisation efficiente des ensembles immobiliers complexes ?
  • Comment déroger au régime de la copropriété au profit de la volumétrie ?
  • Quels sont les avantages du recours à la division en volumes ?

Pourquoi et comment privilégier le recours à la volumétrie ?

  • Quelle est la définition de la volumétrie retenue par le juge et la doctrine ?
  • Quelle est la frontière entre volumes et copropriété ?
  • Peut-on choisir le régime approprié ? En fonction de quels critères ?
    • Volumes et copropriété : existe-t-il un risque de requalification en copropriété ?
    • L'existence de parties communes accessoires et limitées constitue-t-elle un obstacle à la volumétrie ?
    • Comment distinguer groupe d'immeubles et ensemble immobilier ? Quelles conséquences sur le choix du régime ?
  • Peut-on cumuler volumétrie et copropriété ?
    • Peut-on diviser un lot de copropriété en volumes et un volume en lot de copropriété ?
  • Quelles sont les conditions de scission d'une copropriété en volumes ?
  • Quelle procédure suivre : avis du maire, autorisation, structure de gestion, scission… ?

Volumétrie et droit de l'urbanisme : quelle articulation possible ?

  • Quelle articulation possible entre la volumétrie et les nouvelles réglementations d'urbanisme ?
    • Quid du versement pour dépassement du plafond légal ?
    • Quelle distinction entre l'unité foncière et l'unité volumétrique ?
  • Autorisation d’urbanisme : comment viser un lot de volumes dans un dossier de demande de permis de construire ?
    • Quid de l'absence de précision de la superficie dans une demande de permis de construire ?
    • Quelles sont les modalités de demande de plusieurs permis portant sur un lot de volumes ?
  • Quelles sont les conséquences de la loi ELAN, de ses décrets d’application et de la future réforme de la copropriété pour les divisions en volumes ?

Volumétrie et opérations d'urbanisme : quels schémas adopter ?

  • La volumétrie peut-elle être appréhendée par le droit de l'urbanisme en matière de lotissement ?
    • Pouvez-vous réaliser une demande de permis de construire valant division sur des volumes ?
  • Quelles conditions doivent-être réunies ?
    • Volumétrie et cotitularité : comment procéder en pratique ?
  • Comment s'organisent les rapports entre différents maîtres d'ouvrage ?

Les volumes et la complexité de l'immeuble : comment procéder ?

  • Divisibilité des autorisations ou autorisations conjointes : quel choix opérer ?
  • Volumétrie et opérations d'infrastructures : quid des servitudes en tréfonds ?
    • Est-il possible de bénéficier d'une servitude d'utilisation des volumes en sous-sol dans le cadre d'une opération d'infrastructure ?
  • Quelle mise en œuvre des autorisations d'urbanisme portant sur des volumes ?
    • Quelles problématiques posées en cas de cotitularité ?
    • Quelles sont les modalités de demande postérieure de permis de construire modificatif ou de transfert de permis ?
    • Quelles problématiques posées dans le cadre de l'autorisation unique ?

 Le déclassement en volumes : quelle articulation possible entre volumes et montages complexes ?

  • Quels sont les avantages de la volumétrie dans le cas d'un ouvrage complexe ou mixte ?
  • Domanialité publique : comment procéder au déclassement d'un bien ? Le déclassement rétroactif est-il possible ?
  • Quid du volume devant recevoir des constructions lorsqu'il est affecté à un service public ?
  • Dans quels cas le déclassement d'un volume est-il obligatoire ?
  • Peut-on constituer des servitudes sur le domaine public ?
  • Servitudes d'appui, d'implantation, de vue, de surplomb, de passage de réseaux… : quelles servitudes peuvent être attachées aux différents volumes ?
    • Les servitudes peuvent-elles être illimitées ?
    • Quelles servitudes devez-vous anticiper ?

Cas pratique d'une acquisition d'un lot en volumes : comment rester vigilant ?

  • Quelles sont les précautions à prendre en cas d'acquisition d'un lot en volumes ?
    • Quelle coordination entre la volumétrie et la préemption ?
    • Quid de l'acte d'acquisition ?
  • Retours d'expériences : débats autour d'une table ronde

17h00 Clôture de la journée


Matinée – Atelier pratique à l’appui du montage 3D d’une division en volumes

Matinée – Atelier pratique à l’appui du montage 3D d’une division en volumes

 

VENDREDI 20 NOVEMBRE 2020

 

Matinée animée par :

 

Thierry Gareau
Géomètre-expert
CABINET GEXPERTISE CONSEIL

&

Hervé Bizot
Notaire en charge du service du droit de la construction et de l'urbanisme
THIBIERGE NOTAIRES

 

8h45 Accueil des participants

 

Comment déterminer la nature du lot en volume ?

  • Comment calculer la surface de base ? Quid du niveau de volume par rapport au sol existant ?
  • Peut-on se référer aux limites des autres volumes ?
  • Quels sont les risques d'une délimitation trop précise ?

Rédaction de votre état descriptif de division et gestion courante de la division en volumes : quels sont les points à surveiller ?

  • Quelle est la valeur de l'EDDV ?
  • Jusqu'où aller dans la description des volumes : le calcul des coordonnées tridimensionnelles, cotations NGF, niveaux et coupes, volumes utiles… ?
  • Les plans de la division sont-ils obligatoires ? Les constructions à édifier doivent-elles être relevées ?
  • Quelles servitudes prévoir ? Comment rédiger son cahier des servitudes ?
    • Quelles difficultés liées aux servitudes de réseau ?
  • Comment prévenir les difficultés liées à la délimitation des propriétés ?
  • Comment prévenir les difficultés liées à d'éventuelles reconstructions d'immeubles ?
  • Quand doit être effectuée la publicité foncière de l'état descriptif de division ?

Est-il essentiel de créer une organisation juridique différente pour la gestion des éléments communs de la division ?

  • Comment identifier les éléments communs de l'ensemble immobilier ?
  • ASL ou AFUL : comment choisir ?
    • Quelle liberté dans la fixation des règles de fonctionnement permet-il ?
    • D'autres structures peuvent-elles être choisies ?
    • Les avantages de l'AFUL en termes de représentation, de recouvrement des impayés…
  • Comment rédiger la convention créant cette organisation alternative ?
    • Clauses sensibles : soyez vigilants pour être sûrs de vous exclure du régime de la copropriété
    • Quelles solutions lorsque les statuts de l'organe de gestion sont mal rédigés ?
  • Quid en cas d'absence d'association syndicale ? Quels risques de requalification ? Quels effets ?

Quel est le fonctionnement des ouvrages divisés en volumes ?

  • Comment sont organisés les rapports entre les volumes au sein de l'ensemble immobilier ?
  • Quel régime juridique applicable aux volumes ? Et aux parties communes ?
  • Comment rédiger le cahier des règles d'usage et d'habitation pour faciliter le fonctionnement de l'ouvrage ?
  • Entretien et réparations : quelles règles de gestion ?
  • Quelles conséquences sur les assurances à souscrire ?

Le montage innovant du permis d'aménager en volumes

  • Quels sont les critères et les justifications du recours à ce type de montage ?
  • Quels sont les avantages et opportunités de ce montage spécifique ?
  • Quels risques sont liés à cette innovation ?
  • Quid du lotissement vertical traité par volumétrie ?

12h30 Fin de la conférence

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