Parcours métier - Responsable de montage d'opérations immobilières

Objectif
• Mesurer l’impact des règles d’urbanisme sur les opérations immobilières

Cerner le cadre juridique

• Les textes sur la réglementation
• Les documents d’urbanisme : hiérarchie et compatibilité

Déterminer les procédures d’aménagement possibles

• La ZAC, le lotissement et les divisions foncières, le PUP, la concession d’aménagement

Partage d’expériences : échanges sur les difficultés rencontrées dans la détermination de la procédure d'aménagement adaptée et identification des bonnes approches à retenir

Analyser les règles fiscales en matière d’urbanisme et d’aménagement

• La TA et le VSD
• Les participations pour le financement des équipements, le PUP et la ZAC
• Les redevances
• Les taxes sur les terrains constructibles

Obtenir le permis de construire

• Les liens entre la demande de permis de construire et les documents d’urbanisme
• Le dépôt de la demande de dossier de permis et les pièces constitutives
• Les points de vigilance à apprécier lors de la demande : conditions d’affichage, achèvement des travaux...
• Les règles en cas de modification ou de transfert du permis
• Connaître les contentieux liés aux règles d’urbanisme et aux permis

Exercice d’intersession : pour valider les acquis et préparer la session suivante

Objectifs
• Gérer la maîtrise foncière

• Cerner les étapes préalables au montage d’opérations

Réussir la maîtrise foncière de son terrain

Délimiter le périmètre de son assiette foncière

• Les contraintes urbanistiques, environnementales, techniques et financières
• La constructibilité du terrain
• La viabilité du projet immobilier face aux contraintes liées à la nature du bien : lotissement, terrain pollué, servitudes, espaces naturels, zones à risque...

Choisir l’outil de maîtrise foncière adapté à son projet

• L'opportunité : le droit de préemption
• La nécessité : la procédure d'expropriation

Étude de cas : analyse commentée de cas de maîtrise foncière dans le cadre de projets immobiliers

Mesurer les étapes préalables au montage immobilier

Identifier les différents acteurs à l’acte de construire et les autres partenaires

Réussir les études préalables au montage d’opérations

• L’étude approfondie du terrain du projet et sa constructibilité
• Les équipements existants et ceux à construire
• Les surfaces de plancher et les surfaces habitables
• Les risques liés à l’emprise du terrain
• Le coût de construction des ouvrages immobiliers
• Les intervenants au montage

L’étude de faisabilité du projet immobilier

• La méthodologie à adopter
• Les objectifs du projet
• Les différentes options choisies et le choix approprié
• La faisabilité financière et fiscale du projet : le bilan prévisionnel et le calendrier de trésorerie
• Le phasage du projet

Exercice d'application : détermination graphique de la constructibilité d’un terrain sur la base d’un exemple réel

Exercice d’intersession : pour valider les acquis et préparer la session suivante

Objectifs
• Valider les points clés du montage financier de l’opération : son coût et sa rentabilité
• Maîtriser les contrats associés au montage

Déterminer le montage financier de l'opération immobilière

Calculer le coût de l’opération

• Les différents postes budgétaire
• Le calcul des ratios
• Les différents coûts : travaux, taxes et participations d’urbanisme, frais annexes, charge foncière...
• La détermination du besoin en financement : les fonds propres, les emprunts, la commercialisation...
• Le budget des études préalables
• Le bilan prévisionnel
• La définition d’une matrice des risques
• Le bilan définitif de l’opération

Mesurer la rentabilité du projet

• Les critères pertinents d’analyse financière
• Les endettements
• Les investissements
• Le calcul du prix de revient
• Le calcul de la marge et de la rentabilité des fonds investis

Exercice d'application : élaboration d’un budget, d’un plan de trésorerie et d’un plan de financement à partir de l’étude de constructibilité de l’exercice précédent

Contractualiser le montage

• Les différents types de montages possibles : la VEFA, le marché public, le contrat de partenariat, le BEA...
• Les avantages et inconvénients de chacun
• Les clauses essentielles du contrat : indexation, révision, actualisation
• La nature des contrats avec les entreprises intervenant au montage
• Les obligations de chacun vis-à-vis du maître de l’ouvrage
• Le paiement du prix : la variation et l’actualisation, les modalités de paiement, les retards de paiements et les pénalités

Exercice d'application : détermination du montage adapté à différents projets immobiliers

Exercice d’intersession : pour valider les acquis et préparer la session suivante

Pour aider à formaliser son mémoire et préparer sa soutenance

Objectifs

• Assurer l’exécution des marchés et la bonne réalisation des travaux
• Gérer la réception des travaux
• Identifier et gérer les litiges

Optimiser l'exécution des marchés de travaux lors de la réalisation de l'opération

Le lancement du marché et la préparation

• Les préparations administrative, technique et comptable
• La phase de préparation du chantier par l'entrepreneur
• La notification et les ordres de services
• Le démarrage des travaux et le compte au prorata

Organiser le dossier financier

• Les avances, garanties, retenues et cautions
• Les nantissements et les cessions de créances

Maîtriser les aspects comptables

• Les prix et les variations
• Les décomptes, acomptes et règlements
• Les circuits de paiement et la sous-traitance

Exercice d'application : examen de décomptes et acomptes mensuels

Optimiser la réalisation des travaux

• Le contrôle de l'exécution des travaux
• La gestion des délais et du planning contractuel
• Les modifications de prestations et les avenants
• Les défaillances et les cas de résiliation

Exercice d'application : examen de projets d'avenants

Gérer les litiges en cours de chantier

• Le cas de l’entreprise défaillante ou en faillite
• Les retards de chantiers
• Les malfaçons

Réceptionner les travaux

Déterminer les opérations préalables à la réception

• La fin des travaux et la préparation de la réception
• L'objet et les conditions des opérations préalables à la réception

Réussir la réception et le traitement des réserves

• Le suivi et la levée des réserves
• Les désordres apparents
• Les réfactions
• La livraison de l'ouvrage et la prise de possession anticipé

Exercice d’intersession : pour valider les acquis et préparer la session suivante

Objectifs

• Définir les obligations de chacun et les responsabilités à mettre en œuvre
• Identifier les cas de recours à l’assurance construction

Définir le champ d’application

• Les textes applicables : la loi Spinetta, ses évolutions et les différents régimes de responsabilité
• Les acteurs de la construction : rôle et responsabilité de chacun
• La passation des marchés : les différents montages et les clauses de responsabilité et d'assurance

Étude de cas : le groupement momentané d'entreprises

• Les obligations administratives du maître d’ouvrage et les responsabilités pénales

Déterminer les responsabilités

• Les responsabilités avant réception
• La réception de l’ouvrage
• Les responsabilités après réception

Exercice d'application : détermination du régime applicable à un désordre

• Les délais de prescription : les différents délais, interruptions et suspensions
• Les pièges de la procédure judiciaire : les personnes habilitées à agir, le référé, l’expertise judiciaire et l’action au fond

Étude de cas : exemple de contentieux

Recourir à l’assurance construction

• Le régime de l’assurance construction
• Le champ de l’obligation d’assurance décennale : les travaux et les personnes assujetties, les garanties obligatoires et les garanties facultatives
• L’assurance des risques avant réception
• L’assurance décennale des constructeurs : les garanties obligatoires et facultatives, les conditions de garantie, les exclusions et déchéances de garantie, l'action directe du maître d’ouvrage

Exercice d'application : savoir lire une attestation d'assurance décennale

• L’assurance dommages-ouvrage : la souscription et la vie du contrat, le bénéficiaire du contrat, les garanties facultatives, la prise d’effet et la fin de la garantie
• Les montants de garantie
• L’assurance responsabilité civile du maître d’ouvrage
• La gestion du sinistre amiable : la déclaration du sinistre, la procédure et le délai d'expertise, la CRAC, la prescription biennale

Étude de cas : exemple d'un sinistre dommages-ouvrage

Exercice d’intersession : pour valider les acquis

Vidéo : Quelles conditions pour lancer un projet ?

Vidéo : Quelles conditions pour lancer un projet ?

Vidéo : Comment communiquer efficacement en mode projet ?

Classe virtuelle retours d'expériences : pour échanger avec l'animateur et vos pairs sur la mise en pratique des nouvelles compétences acquises