Responsable de montage d'opérations immobilières

Définir le rôle du maître d’ouvrage

• Commanditaire de l’ouvrage
• Assume les risques juridiques et financiers
• Responsable principal de l’ouvrage

Cerner les principaux acteurs territoriaux, leur rôle, leur logique

• En amont : collectivités locales, aménageurs, EPF, prescripteurs
• Pendant l’acte de construire : architectes, bureaux d’études, bureaux de contrôle, SPS, AMO, géotechniciens, géomètres, entreprises
• En soutien : notaires, commercialisateurs, syndic de copropriété

Organiser une veille opérationnelle

• Les marchés immobiliers
• Les réglementations nationales : techniques, fiscales, environnementales, urbaines, RSE, ZAN
• Les politiques locales
• Les pratiques des acteurs : maîtres d’ouvrages, architectes…
• Les sources d’informations
  • presse spécialisée
  • presse locale
  • participations aux événements locaux (salons, forums...)
  • sites spécialisés : Etalab, Pappers
  • les syndicats professionnels
  • les dictionnaires permanents…
  • les documents publiques : SCOT, PLH…

ETUDE DE CAS EN SOUS-GROUPE : Cerner les principaux éléments d’appréciation d’un territoire donné

Comprendre les fondamentaux du droit de l’urbanisme vus du maître d’ouvrage

• La loi SRU
• Les principes de hiérarchie et de compatibilité
• Le SCOT et le PLH
• Le PLU : PADD, OAP
• Les évolutions législatives : loi ALUR, LCAP, loi Elan, loi climat et résilience, ZAN
• Les avis des Architectes des Bâtiments de France

PARTAGE D’EXPERIENCE : Echanges sur les éventuelles difficultés rencontrées concernant l’application locale des règles d’urbanisme

Mettre en place les méthodes de prospection

• La prospection géographique
• La mise en place de réseaux de prescripteurs
• Le relationnel avec les collectivités locales
• L’utilisation d’outils digitaux
• La négociation

Définir sa stratégie foncière

• Acquisition sous condition suspensive
• Portage foncier
• Recyclage foncier
• Voies de diversification
• Formalisme juridique des accords fonciers

EXERCICE INDIVIDUEL : Identifier les voies d’optimisation de sa pratique actuelle

Enjeux environnementaux et cadre général

• Climat et environnement : panorama global (GIEC, COP, trajectoires climat)
• Rôle du secteur du bâtiment dans la transition écologique
• Points clés de la réglementation française (loi Climat, RE2020, décret tertiaire, labels)
• Acteurs institutionnels : MTES, ADEME, collectivités

Paramètres environnementaux à considérer

• Énergie et carbone : consommation, ENR, bilan carbone
• Biodiversité et eau : continuités écologiques, gestion durable
• Santé et confort : qualité de l’air, thermique, acoustique
• Notions essentielles : QSE, ICPE, zones protégées

Démarches et outils pour concevoir un bâtiment durable

• Les principales démarches environnementales : HQE, E+C-, BDM, Effinergie, BDF…
• Notions de cycle de vie (ACV) et d’étude d’impact
• Outils d’évaluation : RE2020, labels en conception et exploitation
• Intégration de l’environnement en phase de montage d’opération

De la conception à l’exploitation : vers la performance

• Suivi de la performance environnementale : commissionnement, IPMVP, CEE
• Rôle des différents acteurs : MOA, MOE, exploitants, FM
• Exemples d’actions correctives : plans d’action, leviers techniques ou organisationnels

Etudier son marché et le contexte

• Marché immobilier
• Contexte socio-démographique
• Contexte économique, financier et monétaire
• Contexte sociétal
• Solvabilité client

Prendre en compte les contraintes programmatiques

• Le PLU
• La négociation en amont avec la collectivité locale
• Les aménageurs et les cahiers des charges de cession de terrain
• Les spécificités du foncier
• La concertation avec les riverains

Définir le programme

• Evaluer et transcrire les besoins des usagers
• Fixer le coût objectif
• Définir les éventuels objectifs environnementaux, sociétaux : décarbonation, gestion des déchets, labels...
• Laisser la possibilité au concepteur de proposer des solutions

Vérifier les critères d’opportunité

• L’emplacement : caractéristiques objectives et subjectives
• La nature géologique du sous-sol
• Les risques de pollution
• L’archéologie préventive
• La fiscalité applicable aux autorisations d’urbanisme
• Les servitudes publiques
• Les servitudes privées
• Les évaluations environnementales

Calculer la constructibilité

• Rappel des définitions de surface : SDP, surface habitable, surface utile
• L’application graphique des règles du PLU
• L’anticipation des règles non écrites
• Evaluer les différents scénarios

Déterminer la charge foncière admissible

• Le calcul du compte à rebours
• La méthode par comparaison
• La méthode par capitalisation

Elaborer un premier bilan financier

• Appréciation des prix de sortie
• Evaluation des coûts travaux

EXERCICE D’APPLICATION EN SOUS GROUPE : À partir d’un exemple réel, avec un plan cadastral et le PLU, déterminer la constructibilité d’une emprise foncière urbaine, puis la charge foncière admissible.

EXERCICE INDIVIDUEL D’INTERSESSION

Définir le champ d’application

• Les textes applicables
• La passation des marchés

Déterminer les responsabilités

• Les responsabilités avant réception des travaux
• La réception de l’ouvrage
• Les responsabilités après réception

Recourir à l’assurance construction

Comprendre la VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) : droit et pratique

La notion de budget glissant

• Les phases opérationnelles
• Le bilan d’engagement

Assurer le montage financier des opérations destinées à la vente

• Bilan
• Plan de trésorerie
• Indicateurs financiers : marge, cash-flow, rentabilité des fonds propres
• Critères d’appréciation du financeur
• Compte centralisateur

Assurer le montage financier des opérations d’investissement

• Analyse en coût global
• Réversibilité des bâtiments
• Tableau d’amortissement d’un financement long terme
• Simulation d’exploitation locative
• Calculs de rendement
• Le TRI : taux de rentabilité interne
• La stratégie patrimoniale

EXERCICES D’APPLICATION EN SOUS-GROUPE
A partir d’exemples réels :

• Calculs de rentabilité de fonds propres
• Calculs ce rendements locatifs
• Calculs de TRI sur Excel

Concevoir le planning

• Maîtrise foncière
• Investigations foncières : diagnostic géotechnique et pollution, relevé topographique périmétique et des héberges
• Choix du concepteur
• Concertation avec la collectivité locale
• Dépôt de la demande de permis de construire
• Bilan financier d’engagement
• Gestion des éventuels recours

ETUDE DE CAS EN SOUS-GROUPE

• Maîtrise foncière et purge du droit de préemption urbain
• Dépôt de la demande de permis : pièces devant être jointes et pièces complémentaires pouvant être demandées
• Etude d’impact éventuelle
• Délais d’instruction
• Délais de recours

Obtenir les autorisations d’urbanisme

• Les liens entre la demande de permis et les documents d’urbanisme
• Le dépôt de la demande du dossier de permis
• Les points de vigilance
• Les règles sanctionnées par le permis
• Les contentieux
• L’indispensable concertation préalable
• Les montages spécifiques : lotissement, ZAC, permis de construire valant division, détachement primaire

ETUDE DE CAS EN SOUS-GROUPE

• Règles applicables à la demande : risque de sursis à statuer
• Refus de permis et contentieux
• Recours des tiers et régularisation

Etudier son marché et le contexte

• Marché immobilier
• Contexte socio-démographique
• Contexte économique, financier et monétaire
• Contexte sociétal
• Solvabilité client

Prendre en compte les contraintes programmatiques

• Le PLU
• La négociation en amont avec la collectivité locale
• Les aménageurs et les cahiers des charges de cession de terrain
• Les spécificités du foncier
• La concertation avec les riverains

Définir le programme

• Evaluer et transcrire les besoins des usagers
• Fixer le coût objectif
• Définir les éventuels objectifs environnementaux, sociétaux : décarbonation, gestion des déchets, labels...
• Laisser la possibilité au concepteur de proposer des solutions