Cycle urbanisme et aménagement

Actualités jurisprudentielles en droit de l'urbanisme 2025/2026

Instruction des demandes d’urbanisme

La naissance des permis de construire tacites

• Précisions sur la demande de pièce complémentaire même inutile
  • CE, 4 février 2025, Commune de Contes, n° 494180, B
• Effet de la modification du projet par le pétitionnaire pendant la phase d’instruction
  • CE, 14 novembre 2025, N° 496754, B, Commune de Gorbio

La cristallisation des règles d’urbanisme

• Par un certificat d’urbanisme : une règle protectrice du pétitionnaire et non l’inverse
  • CE, 6 juin 2025, Baumerder, n° 491748, B.
• Dans le cadre d’un lotissement : faut-il attendre la réalisation du lotissement ?
  • CE 18 octobre 2024, Voisin n°473828

Décisions d’urbanisme diverses et autorisations d’urbanisme

• A la recherche d’un équilibre entre le pétitionnaire et les services instructeurs : dans quelles conditions peut-on refuser une autorisation d’urbanisme ?
  • CE, avis, Section, 11 avril 2025, Société AEI Promotion, n°498803, A
• Caducité et compétence liée : dans quels cas la décision constatant la caducité d’une autorisation d’urbanisme doit-elle être motivée et précédée d’une procédure contradictoire préalable obligatoire ?
  • CE, Avis, 1 juillet 2025, Société les 3 lynx, n° 502802, B.
• Mentions erronées de l’arrêté de permis de construire, seul le dossier de demande compte
  • CE, 20 décembre 2023, M. Ciret, n° 461552, B.
• Jurisprudence Thalamy, régularisation et éléments distincts du projet
  • CE 15 octobre 2025, N° 476295, B, Mme Sohn, Mme et M. Butt et Commune de Grasse

Mécanisme de régularisation

Des documents d’urbanisme

• Comment purger l’insuffisance des conclusions du commissaire enquêteur ?
  • CE, 30 avril 2025, M. et Mme Petesic et autres, n° 490965, B

Des autorisations d’urbanisme

• A la poursuite de la régularisation : jusqu’ou peut-on aller ?
  • CE, Section, 14 octobre 2024, Société Saint-Saturnin Roussillon Ferme, n° 471936, A.
  • CE 6 juin 2025 N° 493882, B Société Cogedim Languedoc Roussillon
• Obligation de vérification de l’effet « régularisateur » de la modification produite par le juge après la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme
  • CE, 30 avril 2025, Société Prosper et autre, n° 493959, B.
• Office du juge d’appel après mise en œuvre de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme : effet dévolutif de l’appel, on rejoue la partie
  • CE, Section , 12 décembre 2025, N° 488011, M. Buhlmann et autres, A.
• Précisions sur le non-lieu à statuer sur un recours dirigé contre le jugement prononçant un sursis à statuer sur le fondement de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme
  • CE, 16 octobre 2025, Commune de Marseille et autres, n°489357, B
  • CE, 16 octobre 2025, Société Cours Saint-Louis, n°497213, B

Règles contentieuses

Obligation de notification des recours en matière d’urbanisme (art. R. 600-1 du code de l'urbanisme)

• A quelle adresse notifier le recours ?
  • CE, 28 novembre 2024, N° 488592, B, M. Lassaigne
• Dans quelles conditions peut-on régulariser un premier recours administratif non assorti des formalités de notification par un second recours administratif correctement notifié ?
  • CE, 28 janvier 2026, Société Domaine de Métifiot et Commune de Saint-Rémy-de-Provence, n° 499985, B
• Intérêt pour agir contre un permis de construire : quid des héritiers ?
  • CE 20 décembre 2024, N° 489830, B, Société Le Gardeno
• Mentions de l’affichage : quelle hauteur mentionner ?
  • CE 28 novembre 2024, N° 475461, B

Règles d’urbanisme

Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)

Evolution de la desserte d’un terrain d’assiette, quelle portée donner aux OAP ?

• Pour la desserte par les réseaux publics de distribution d’eau, d’assainissement ou de distribution d’électricité
  • CE, avis, 28 janvier 2026, Société Fonciprom, n° 507661, B.
• Pour le desserte viaire
  • CE, 18 novembre 2024, N° 476298, B, Consorts Mignon
• Comment apprécier la compatibilité d’une autorisation d’urbanisme avec une orientation d’aménagement et de programmation ?
  • CE, 18 novembre 2024, Société Alliade Habitat, n° 489066, B.
• Un exemple concret : l’appréciation de l’orientation d'aménagement et de programmation multisites, intitulée « qualité d'aménagement et formes urbaines » (QAFU) du PLUi de Marseille, par la CAA de Marseille
  • CAAM 2025-04-03, 24MA01601
• Adaptations mineures : quel encadrement ?
  • CE, 28 janvier 2026, Ministre de l’aménagement du territoire et de la décentralisation, n° 500730, B.
• La notion de salubrité publique au sens de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : préservation de la ressource en eau
  • CE, 1er décembre 2025, M. Richard, n° 493556, B.
• Rapport entre autorisation d’urbanisme et document d’urbanisme : Quid du PADDUC ? compatibilité ou conformité ?
  • CE, 9 décembre 2025, Société Viagenti L'avvene di Pianottoli, n° 491693, B
• Loi littoral : précision sur la portée des SCOT
  • CE, 20 mars 2025, Ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires c/ Commune de Soulac-sur-Mer, n°487711, 487713, B.

Infraction – exécution

• Prescription de l’action administrative visant à réprimer la réalisation de travaux en méconnaissance des règles relatives à l’utilisation des sols ou des prescriptions d’une autorisation d’urbanisme
  • CE, avis, 24 juillet 2025, M. et Mme Pizzirani, n° 503768, A
• Quelles conséquences le juge doit-il tirer de l’annulation du refus du maire de faire dresser un procès-verbal d’infraction en application de l’article L. 480-1 du code de l’urbanisme ?
  • CE, avis, 2 octobre 2025, M. et Mme Durieux, n° 503737, B

Loi de simplification du droit de l’urbanisme du 27 novembre : décrypter les principales nouveautés en faveur des porteurs de projets

Quelles sont les évolutions du contentieux de l’urbanisme et leurs implications pratiques ?

• Réduction du délai de recours gracieux à 1 mois et suppression de son caractère interruptif : les démarches amiables présentent-elles encore un intérêt ?
• Création d’une présomption d’urgence en référé-suspension pour les recours dirigés contre les refus d’autorisation d’urbanisme
• Limitation à 2 mois du délai imparti à la personne publique pour solliciter le bénéfice d’une substitution de motif

Quelles sont les nouvelles possibilités de déroger aux règles du PLU ?

• Changement de destination d’un bâtiment autre que d’habitation en bâtiment à destination d’habitation principale
• Changement de destination d’un bâtiment d’exploitation agricole ou forestière
• Quelles sont les dérogations possibles dans le cadre d’un projet de logements étudiants ?
• Extension des dérogations aux règles de création de places de stationnement : réhabilitation d’immeubles en centre-ville, construction de logements à proximité des transports publics, transformation ou amélioration de logements.
• Possibilité de déroger aux règles de hauteur pour créer ou agrandir un logement
• Nouvelles possibilités de dérogation au bénéfice d’équipements publics situés dans une ZAE

Identifier et maîtriser les nouveaux outils en faveur des porteurs de projets

• Généralisation du permis d’aménager multi-sites
• Cristallisation automatique des règles d’urbanisme à la date du dépôt du permis initial
• Assouplissement des procédures de modification des documents d’un lotissement

La loi Littoral : toujours un rempart efficace ou un cadre dépassé ?

• Pourquoi la loi Littoral a-t-elle été adoptée en 1986 et contre quelles dérives ?
• Quels principes fondateurs structurent encore son application aujourd’hui ?
• Comment la notion de continuité de l’urbanisation a-t-elle été construite par la jurisprudence ?
• En quoi la loi Littoral constitue-t-elle une exception dans le droit de l’urbanisme ?
• Quelles ont été les grandes évolutions législatives et réglementaires en 40 ans ?
• La loi Littoral protège-t-elle mieux les espaces que les populations ?
• Peut-on parler d’un modèle exportable à d’autres territoires sensibles ?

La jurisprudence a-t-elle redessiné la loi Littoral ?

• Quel rôle central joue le juge administratif dans l’application de la loi Littoral ?
• Comment les notions de « village », « agglomération » et « hameau » ont-elles été précisées ?
• La bande des 100 mètres : règle simple ou source infinie de contentieux ?
• Comment apprécier l’extension limitée de l’urbanisation en pratique ?
• Quelle articulation entre documents d’urbanisme locaux et loi Littoral ?
• Les décisions récentes du Conseil d’État marquent-elles un infléchissement ?
• La sécurité juridique des porteurs de projets est-elle suffisante aujourd’hui ?

Comment aménager le littoral sans enfreindre la loi ?

• Quels sont les points de vigilance majeurs lors de l’instruction des autorisations ?
• Comment concilier développement économique et préservation des espaces littoraux ?
• Les projets de renouvellement urbain sont-ils réellement favorisés ?
• Quelle place pour les activités portuaires, touristiques et conchylicoles ?
• Comment intégrer les exigences de la loi Littoral dans les PLU et SCoT ?
• Quels risques contentieux pour les collectivités et les maîtres d’ouvrage ?
• La loi Littoral est-elle un frein ou un levier pour des projets durables ?

Faut-il réinventer la loi Littoral pour les 40 prochaines années ?

• La loi Littoral est-elle adaptée au changement climatique et à l’érosion côtière ?
• Comment intégrer le recul du trait de côte dans les projets d’aménagement ?
• La loi Climat et Résilience a-t-elle changé la donne sur le littoral ?
• Vers une différenciation territoriale accrue des règles littorales ?
• Peut-on concilier sobriété foncière et attractivité des communes littorales ?
• Quels outils juridiques pour accompagner la recomposition spatiale ?
• Une réforme de la loi Littoral est-elle souhaitable ou risquée ?

Evolution des comportements d’achats et de la distribution

• Comment les nouvelles attentes des consommateurs (proximité, durabilité, expérience) transforment-elles le commerce ?
• Quel impact du e-commerce et de l’omnicanalité sur l’implantation des surfaces commerciales ?
• La crise sanitaire a-t-elle durablement modifié les habitudes d’achat et les flux commerciaux ?
• Quels secteurs commerciaux sont les plus fragilisés ou, au contraire, en croissance ?
• Comment les distributeurs adaptent-ils leurs formats (taille des magasins, localisation, logistique) ?
• Quelles conséquences pour l’équilibre entre centres-villes, périphéries et zones commerciales ?

La requalification des zones commerciales, un défi pour les territoires

• Pourquoi les zones commerciales périphériques sont-elles devenues un enjeu majeur de l’aménagement ?
• Quels objectifs poursuivent les politiques de requalification : sobriété foncière, mixité, attractivité ?
• Comment intégrer logement, services et espaces publics dans des zones historiquement monofonctionnelles ?
• Quels rôles pour les collectivités territoriales et les acteurs privés dans ces projets complexes ?
• Quelles difficultés juridiques, foncières et financières rencontrent les opérations de requalification ?
• Quels retours d’expérience et bonnes pratiques en France ?

Leviers et actions possibles pour le commerce demain

• Quels outils d’action pour soutenir le commerce de proximité face à la concurrence accrue ?
• Comment concilier attractivité commerciale et transition écologique ?
• Le numérique peut-il devenir un levier de revitalisation commerciale des territoires ?
• Quelles stratégies pour redynamiser les centres-villes et centres-bourgs ?
• Comment accompagner les commerçants dans l’adaptation de leurs modèles économiques ?
• Quelle articulation entre politiques commerciales, économiques et d’aménagement ?

Les outils en faveur du commerce dans les documents de planification

• Quelle place pour le commerce dans les documents d’urbanisme (SCoT, PLU, PLUi) ?
• Comment les orientations d’aménagement et de programmation (OAP) peuvent-elles encadrer le développement commercial ?
• Quels leviers juridiques pour limiter l’étalement commercial et favoriser la centralité ?
• Comment articuler documents de planification et autorisations d’exploitation commerciale ?
• Quels enjeux liés à la compatibilité entre projets commerciaux et objectifs de sobriété foncière (ZAN) ?
• Comment anticiper les évolutions du commerce dans les documents de planification à long terme ?