Maîtriser les conditions du droit au renouvellement

S’assurer de l’existence du droit au renouvellement
• Les cas de sous-location, bail à construction…
• La validité des renonciations
Identifier les conditions stricto sensu du droit au renouvellement
• Propriété et exploitation d’un fonds de commerce
• Exploitation du fonds durant les trois dernières années : recenser les précautions à prendre en cas de changement d’activité ou de cession de bail
• Immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés RCS
Pratiquer le refus de renouvellement pour motif grave et légitime
• Distinction entre dénégation du droit au renouvellement et refus de renouvellement : le cas du défaut d’exploitation
• Typologie des motifs graves et légitimes
• Précautions de forme
• Possibilités de rétractation de l’offre de renouvellement

Cerner les effets du renouvellement

Calculer le loyer du bail renouvelé, plafonnement et valeur locative
• Définir les cas où le plafonnement est applicable
• Tirer parti du caractère supplétif du plafonnement
• Déterminer une stratégie quand la valeur locative est en baisse
• Repérer toutes les causes de déplafonnement
Étude de cas : analyse de l’incidence des travaux dans le local
• Maîtriser la pondération des surfaces
• Choisir ou critiquer des références locatives
• Évaluer l’incidence de la destination, des clauses du bail et de l’état de l’immeuble
• Clauses sur la valeur locative
Maîtriser le contenu du bail renouvelé
• Veiller à la durée du bail renouvelé
• Négocier les clauses et conditions du bail expiré

Gérer le processus du renouvellement

Maîtriser le processus prévu par le statut
• Congé du bailleur avec offre de renouvellement : définir quand donner congé et à quelle date
• Réponse du locataire : cerner les précautions à prendre
• La demande de renouvellement du locataire
Étude de cas : choix entre tacite prolongation et demande de renouvellement
• Mesurer les contraintes de temps
Test de connaissances : quiz sur la situation particulière du bailleur : usufruit, indivision…
• Réponse du bailleur
• La procédure de fixation du loyer : éviter les pièges de la prescription biennale et maîtriser les contraintes procédurales
• Le droit d’option : définir quand, pour quelle durée et mesurer l'intérêt pour le bailleur et pour le preneur
• Mesurer les conséquences du droit d’option
• Le droit de repentir : définir quand, pour quelle durée et déterminer la stratégie du bailleur
• Régime de l’indemnité d’occupation et du loyer du bail renouvelé
Pratiquer le renouvellement amiable
• Négocier les promesses de renouvellement
• Rechercher un accord en marge du statut
• Conclure le bail à la suite d’un congé ou d’une demande de renouvellement
• Précautions entourant la conclusion du nouveau bail : capacité, pouvoir, informations…

Paris

• » 11 juin 2012

   

• » 6 décembre 2012