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     Urbanisme - Aménagement - Maîtrise foncière

Divisions en volumes

Comment réussir vos montages complexes ?

Véritable opportunité pour la gestion des ensembles immobiliers complexes, la division en volumes, alternative à la copropriété, obéit à des critères spécifiques. Tout risque de requalification aurait des conséquences importantes pour le projet immobilier. La loi ALUR a offert de nouvelles possibilités de recours à la volumétrie en consacrant la scission en volumes d’un ensemble immobilier complexe mais sous certaines conditions. Alternant théorie et retours d’expériences, EFE vous propose deux journées de formation les 22 et 23 novembre 2016 pour faire le point sur les enjeux pratiques de cet outil. Vous découvrirez également le montage innovant du permis d’aménager en volumes.

 

Objectifs pédagogiques

• Mesurer l’opportunité de recourir à la division en volumes ainsi que tous ses aspects juridiques et techniques
• Assurer la gestion des ensembles en volumes
• Identifier les autorisations nécessaires pour diviser et choisir celle qui est la plus adaptée à votre opération

 

Compétences acquises

À l'issue de cette conférence, vous saurez concrètement optimiser le montage de vos divisions en volumes et la gestion

Mardi 22 novembre 2016

 

Quels sont les avantages du recours à la volumétrie : quel bilan tirer de la loi ALUR et de ses décrets d'application ?
• Comment s’organise la confrontation entre volumes, copropriété et
lotissement ?
- Existe-t-il une obligation de recourir au statut de la copropriété ?
- Volumes et copropriété : quelle pratique depuis la décision du 19 décembre 2012 et comment éviter la requalification ?
- L’existence de parties communes accessoires et limitées constitue-telle un obstacle absolu à la volumétrie ?
• Comment créer des volumes dans une copropriété existante ? Et inversement ?
- Fusion de volumes et copropriété/lotissement : quelles hypothèses envisageables ?
- La division en volumes : une alternative efficace à la copropriété ?
Quid de la justification de la division en volumes ?
- Peut-on justifier du recours à la volumétrie dans le cas d’un ensemble immobilier homogène ?
- Zoom sur la superposition : homogénéité structurelle et hétérogénéité fonctionnelle ou pluralité des destinations, la division en volumes est-elle admise ?
• Comment faire coexister les différents régimes ?
- Quelles solutions pour éviter l’application automatique du régime de la copropriété ?
- Pourquoi un immeuble soumis au régime de la copropriété ne peut-il pas être transformé en ensemble complexe soumis à la volumétrie ?
• Bilan de la loi ALUR : quid de la scission en volumes ?
• A quoi vous exposez-vous en cas de requalification sous le statut de la copropriété ?

 

Montages d’opérations complexes : sous quelles conditions procéder à une division en volumes ?
• Quels sont les avantages de la volumétrie dans le cas d’un ouvrage complexe ou mixte ?
- Que prévoient les textes et la jurisprudence ?
- Quid d’une possible requalification automatique ?
• Selon quels critères faire le choix de la volumétrie ?
• Comment concilier domanialité publique et volumes privés ?

 

Quelles règles de prescription ?
• Servitudes d’appui, d’implantation, de vue, de surplomb, de passage de réseaux… : quelles servitudes peuvent être attachées aux différents volumes ?
- Les servitudes peuvent-elles être illimitées ?
- Jusqu’où aller dans la définition de leur contenu et de leur étendue dans le cahier des servitudes ?
- Quelles servitudes prévoir : retours d’expériences

 

Divisions volumétriques et droit de l'urbanisme : quelles articulations possibles ?
• Quelle jonction possible entre volumétrie et réglementations d’urbanisme ?

• Quelle distinction entre l’unité foncière et l’unité volumétrique ?
• Comment viser un lot de volumes dans un dossier de demande de  permis de construire ?
• Quelle confrontation entre la volumétrie et les opérations d’urbanisme ?
• Quelles conséquences de la réforme territoriale sur l’autorité compétente en matière de délivrance des documents d’urbanisme ?

 

Régime spécial de volumétrie : comment vous adapter à la complexité de l'immeuble
• L’imbrication des constructions : comment la volumétrie se superpose-t-elle aux autorisations d’urbanisme ?
• Divisibilité des autorisations ou autorisation conjointe : quel choix opérer ?
• Volumétrie et opérations d’infrastructure : quid des servitudes en tréfonds ?
• Quelle mise en oeuvre des autorisations d’urbanisme portant sur des volumes ?
• Quelles problématiques posées en cas de co-titularité ?
• Quelles problématiques posées en cas d’autorisation unique ?
• Comment s’organisent les rapports entre différents maîtres d’ouvrage ?

Cas de l’acquisition d’un lot en volumes : quels sont les points de vigilance ?
• Quelles sont les précautions à prendre en cas d’acquisition d’un lot en volumes ?
• Quelle coordination entre la volumétrie et la préemption ?
• Quid de l’acte d’acquisition ?
• Retours d’expériences : débats autour d’une table ronde


Mercredi 23 novembre 2016

 

La nature du lot de volumes : comment la déterminer ?
• Une description en trois dimensions
- Comment calculer la surface de base ?
- Quid du niveau de volume par rapport au sol existant ?
- Les cotes NGF
• Peut-on se référer aux limites des autres volumes ?
• Quels sont les risques d’une délimitation trop précise ?
• Quelles sont les conséquences de l’autonomie des lots déterminés ?

 

Rédaction de votre état descriptif de division et gestion courante de la division en volumes : quels sont les points de vigilance à surveiller ?
• Quelle est la valeur de l’EDDV ?

• Jusqu'où aller dans la description des volumes ?
- Le calcul des coordonnées tridimensionnelles, cotations NGF, niveaux et coupes, volumes utiles et volumes capables
- Les plans de la division sont-ils obligatoires ? Les constructions à édifier doivent-elles être relevées ?
- Détermination des limites respectives, composition précise et frontières des volumes : quelles précautions prendre pour éviter la naissance de contentieux ?
• Quelles servitudes prévoir ? Comment rédiger son cahier des servitudes ?
- Quelles conséquences en termes de charges ?
- Quelles difficultés liées aux servitudes de réseau ?
• Comment prévenir les difficultés liées à la délimitation des propriétés ?
- Lors de la définition de l’assiette foncière : division en volumes et permis valant division
- Lors de l’étude du projet de consistance générale des volumes
• Comment prévenir les difficultés liées à d’éventuelles reconstructions d’immeubles ?
• Quand doit être effectuée la publicité foncière de l’état descriptif de division ?

 

La nécessité de créer une organisation juridique différente pour la gestion des éléments communs de la division

• Comment identifier les éléments communs de l’ensemble immobilier ?
• ASL ou AFUL : comment choisir ?
- Quelle souplesse de régime ? Quelle liberté dans la fixation des règles de fonctionnement permet-il ?
- D’autres structures peuvent-elles être choisies ?
- Les avantages de l’AFUL en termes de représentation, de recouvrement des impayés…
• Comment rédiger concrètement la convention créant cette organisation alternative ?
- Clauses sensibles : soyez vigilants pour être sûrs de vous exclure du régime de la copropriété
- Quelles solutions lorsque les statuts de l’organe de gestion sont mal rédigés ?
Quid en cas d’absence d’association syndicale ? Quels risques de requalification ? Quels effets ?

 

Quel est le fonctionnement des ouvrages divisés en volumes ?
• Comment sont organisés les rapports entre les volumes au sein de l’ensemble immobilier ?
• Quel régime juridique applicable aux volumes ? Et aux parties communes ?
• Comment rédiger le cahier des règles d’usage et d’habitation pour faciliter le fonctionnement de l’ouvrage ?
• Entretien et réparations : quelles règles de gestion ?
• Quelles conséquences sur les assurances à souscrire ?

 

Le montage innovant du permis d’aménager en volumes

• Quels sont les critères et les justifications du recours à ce type de montage ?

• Quels sont les avantages et opportunités de ce montage spécifique ?

• Quels risques sont liés à cette innovation ?

• Quid du lotissement vertical traité par volumétrie ?


Public concerné

• Notaires
• Avocats
• Géomètres-experts
• Directeurs et responsables des services technique, juridique, urbanisme et foncier des collectivités territoriales
• Directeurs et responsables de l’immobilier
• Ingénieurs et chargés des projets fonciers
• Juristes et conseils des collectivités territoriales
• Sociétés d’économie mixte, SPL et SPLA
• Promoteurs, constructeurs, aménageurs et lotisseurs
• Maîtres d’ouvrage publics et privés
• Sociétés et organismes HLM
• Gestionnaires d’immeubles et de centres commerciaux

 

Prérequis

Aucun

Approche pédagogique

• Une approche à la fois juridique et opérationnelle
• La remise d’une documentation spécialement élaborée pour cette formation
• Des exemples concrets pour améliorer le montage et la gestion des ensembles complexes

Homologation(s)

Sessions

N'hésitez pas à nous contacter pour connaître les prochaines dates (tél : 01 44 09 25 08) ou pour avoir cette formation en intra

Tarifs

  • 2 jours* : 1250 € HT
  • 2 jours : 1450 € HT
 
Contact - tél : 01 44 09 25 08
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