Mardi 7 février 2012

Faites le point sur l’actualité jurisprudentielle 2011/2012 du statut des baux commerciaux
• Les conditions légales du droit au statut
− La notion de bail
− La notion de local
− La notion de fonds de commerce
− L’immatriculation au registre du commerce
• Les extensions légales du droit au statut
− Les locaux accessoires
− Les établissements d’enseignement et divers
• L’extension conventionnelle du droit au statut
− Les conditions et la portée de l’extension
Différenciez usage et destination des locaux en matière d’urbanisme et de baux commerciaux : adoptez les bons mécanismes
• Les notions de «destination» et «d’usage» en droit administratif : sources de confusion
• De l’affectation commerciale à l’usage : la réforme de l’article L.631-7 du CCH
− Ancien et nouveau régime et pratique administrative en la matière
− Quelles sont les différentes sanctions en cas de non-respect de cette législation ?
• La destination au sens du droit de l’urbanisme et les règlements locaux d’urbanisme
− Les différentes destinations
− Quelle problématique du contrôle du changement de destination des locaux et incidence de la récente réforme des autorisations d’urbanisme ?
• Les vérifications préalables à la signature du bail
− La nécessaire conformité de la destination à la situation administrative des locaux
− Quelles sanctions en cas de non-conformité à l’usage ou à la destination administrative ? Nullité, résiliation du bail, dommages et intérêts…
− Une régularisation est-elle possible ?
− La déspécialisation : facteur de risque ?
• Les conséquences attachées à la destination contractuelle : quelles précautions prendre pour rédiger une clause de destination ?
− La dernière jurisprudence sur le changement de destination irrégulier
− Contenu de l’obligation de délivrance
− Sanctions de l’obligation de délivrance
− Limites à la validité des clauses exonératoires
Quelles conséquences sur vos baux des nouvelles décisions en matière de clauses résolutoires ?
• Durées stipulées et durées du fait de la loi
• Comment tirer parti du refus de renouvellement ?
• Quelle rédaction pour les clauses de résiliation ?
• Quid de la clause de résolution du bail commercial en cas de réalisation d’un cas fortuit ?
− Les conditions de mise en oeuvre de la clause au regard de la jurisprudence
• Maîtrisez le mécanisme de la résiliation anticipée
Loyer révisé et loyer de renouvellement : quelles nouvelles décisions ?
• Détermination des clauses d’indexation
• Conditions de validité sur le fondement du Code monétaire et financier
• Conditions de validité sur le fondement du statut des baux commerciaux
• Rôle de la volonté des parties en matière d’indexation
• Sanction des clauses irrégulières et prescription des actions
• Quelles décisions en matière de valeur locative ?
− Quelle décapitalisation des prix de cession ? (Cass. civ. 3e, 31 mai 2011)
− Comment prendre en considération l’impôt foncier ? (Cass. civ. 3e, 1er février 2011)
• Quel est le point de départ des intérêts sur les loyers révisés ou renouvelés ?
Menez les travaux de mise en conformité des locaux loués au regard de la réglementation et des risques : dans quels cas transférer la charge des travaux au locataire ?
• Quelles clauses négocier lors de la conclusion du bail ?
• Les conséquences sur le bail de l’absence de conformité des locaux loués
• Les travaux prévus par la loi Grenelle 2 sont-ils des travaux de mise en conformité ? Comment les prévoir et les répartir entres les parties ?
• Travaux de mise en conformité et obligation de délivrance : les juges réticents à faire supporter tous les travaux aux locataires
• L’information donnée par le bailleur sur les lieux loués : la loi ne la prévoit pas toujours mais la jurisprudence l’impose
• Information sur la présence de matériaux dangereux
• Information sur la conformité aux règles d’hygiène et de sécurité
• Une responsabilité de plus en plus nette des organismes de contrôle ?

Mercredi 8 février 2012

 Le renouvellement : quelles modalités, quel loyer ?
• Dans quelles hypothèses le loyer du bail renouvelé est-il plafonné ?
• Plafonnement et constitutionnalité (Cass. 3e civ., 5 octobre 2010)
• Le loyer peut-il être inférieur au loyer en cours en cas de plafonnement ?
• Quelles conditions pour le déplafonnement ?
− Modification des obligations des parties
− Travaux – transformation des lieux (Cass. 3e civ., 4 mai 2011)
− Modification du loyer
− Facteurs locaux de commercialité
− Locaux monovalents
• La fixation du loyer de renouvellement à la valeur locative
− La valeur locative doit-elle intégrer les prix de cession ? ( Cass.3e, civ. 31 mai 2011)
− L’impôt foncier doit-il être déduit ? (Cass. 3e, civ. 1er février 2011)
• Le point de départ des intérêts sur les arriérés de loyer
Identifiez et maîtrisez les risques de la sous-location dans le cadre d’un bail commercial
• La notion de sous-location
• Quelles conditions de conclusion de la sous-location ?
− Autorisation et concours à l’acte du bailleur principal (Cass. civ. 3e, 5 avril 2011 et 4 mai 2011)
− Quels actes concernés ? Peut-on régulariser la situation ?
− Sanctions encourues (Cass. civ. 3e, 5 janvier 2010)
• Quels rapports entre le locataire principal et le sous-locataire ?
− Application du statut et droit au renouvellement
− Précarité de la durée de la souslocation et possibilités d’indemnisation par le locataire principal
• Quels rapports entre le locataire principal et le bailleur principal ?
− Action en réajustement du loyer principal
− Responsabilité du locataire principal du fait de son sous-locataire
− Risque de perte du droit au renouvellement. Tempérament de la soumission volontaire du bail principal au statut (Cass. civ. 3e, 4 mai 2011)
• Quels rapports entre le bailleur principal et le sous-locataire ?
− Qualité de tiers du bailleur principal en cours de sous-location (Cass. civ. 3e, 8 mars 2011)
− Droit direct au renouvellement : domaine, conditions, renonciation, mise en oeuvre
 Intégrez l’actualité jurisprudentielle relative aux formalités de cession de bail et cession d’immeuble à usage commercial
• Comment bien réussir la cession de son fonds de commerce ou de son bail ?
− Les clauses encadrant la cession du fonds ou du bail seul sont-elles toujours valables ? Peut-on passer outre ?
− Comment concilier l’éventuel droit de préemption du bailleur avec celui de la commune ?
− Quelles garanties exiger du cédant et du cessionnaire en cas de cession du bail ?
• Quelles sont les conséquences pour le bailleur et le preneur en cas de cession de l’immeuble :
− Le sort du dépôt de garantie : qui doit le restituer en fin de bail ?
− Le sort de la caution : est-elle transmise à l’acquéreur de l’immeuble ?
− Le sort de l’indemnité d’éviction : à qui le preneur doit-il la réclamer ?
Impact des procédures collectives sur les baux commerciaux
• Procédure de sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaires du preneur
− Quand, comment et pour quelles causes le bailleur peut-il obtenir la résiliation du bail en cours ?
− Quel sort de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers et charges antérieurs à l’ouverture de la procédure collective ? (Cass. com., 15 févr. 2011 ; Cass. 3e civ., 17 mai 2011)
− Quelles conditions de mise en oeuvre de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers et charges postérieurs à l’ouverture de la procédure collective ? (Cass. com., 28 juin 2011)
− Quel sort du bail en cours en l’absence de réponse du mandataire judiciaire à la mise en demeure du bailleur d’opter sur le sort du contrat ? ( Cass. com., 8 mars 2011)
− Quel sort des clauses de préférence et d’agrément stipulées au profit du bailleur en cas de cession du bail dans le cadre d’un plan de cession de l’entreprise ? (CA Caen, 1ère ch.civ. et com., 9 nov. 2010)
− Quelles conditions de la cession du bail par le liquidateur ? (Cass.com., 1er févr. 2011 ; CA Douai,2e ch., 1ère sect., 7 oct. 2010)
− Cession du bail du preneur en liquidation judiciaire et substitution de garantie (Cass. 3e civ., 15 sept. 2010)
− Quel sort de l’action en refus de renouvellement sans indemnité d’éviction pour défaut d’exploitation en cas de liquidation judiciaire du preneur ?
• Procédure collective du bailleur
− Quel sort de la créance d’indemnité d’éviction du preneur ?
− Quel sort du contrat de bail en cours ?
 Bail vert : intégrez les obligations issues de la loi Grenelle
• Quelles futures obligations pour les locaux neufs ou existants ?
• Quelles clauses prévoir dans les baux en état futur sur les immeubles neufs ?
• Comment organiser le partage des travaux entre bailleur et preneur pour faire face à l’obligation de travaux dans l’existant ?
• Quels autres indicateurs prendre en compte pour déterminer des axes de progrès bailleur/preneur/gestionnaire ?
Le calcul de l’indemnité d’éviction : analysez les nouvelles décisions en la matière
• Principes et méthodologie de l’estimation de l’indemnité d’éviction
• Indemnité de transfert ou de perte de fonds
• Valeur du droit au bail et valeur du fonds de commerce
• Indemnités accessoires
• Les récentes prises de position de la jurisprudence

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